Більш ніж половина українських новобудов має суди по землі

Проєкт Опендатабота провів аналіз будівельної документації українських забудовників. За його даними, 54% житлових комплексів, що наразі будуються в Україні, мають судові процеси щодо земельних ділянок.

«Нерухомість 24/7» розповідає які є ризики у не введеного в експлуатацію житла на будь-якому етапі будівництва та як перевірити новобудову на законність?

Серед майже чотирьох сотень проаналізованих Опендатабота новобудов у 214 житлових комплексів йдуть суди щодо землі, на якій їх зводять. Забудовники ще 22 ЖК не продовжили оренду земельної ділянки, найбільш критична ситуація у 9 майбутніх комплексах — в Реєстрі речових прав відсутня інформація про зв’язок землі із будівництвом.

«Відсутність будь-яких дозволів, прав на землю або неправильне землекористування на момент, коли зводять новобудову — це простір для корупції тоді, коли будівлю вводитимуть до експлуатації. Ба навіть пізніше, коли люди вже будуть в ній жити. Адже розв`язувати такі проблеми законним шляхом потім, коли люди вже вклали свої гроші, майже неможливо», — коментує Олексій Іванкін, засновник Опендатаботу.

Отже, до основних ризиків не введеного в експлуатацію житла на будь-якому етапі будівництва, які створюють можливості для корупції, фахівці ринку нерухомості відносять:

• відсутність дозволів на будівництво;
• відсутність права власності або права користування у замовника на земельну ділянку;
• договори оренди на земельну ділянку, що закінчуються найближчим часом;
• невідповідність цільового призначення земельної ділянки — тобто на цьому місці взагалі не можна будувати житловий будинок;
• наявність судових справ та арештів на земельних ділянках;
• невідповідність будівництва до містобудівних умов (поверховість і висотність).

«Деякі забудовники можуть забути продовжити оренду землі, на якій «росте» ЖК, або ж взагалі почати будівництво без жодних дозвільних документів», — розповідає рієлтор Олексій Коротько.

До речі, за підсумками 2023 року обсяг будівельних робіт в Україні збільшився на 22,6% в реальному вимірі, свідчать дані Державної служби статистики. Крім того, станом на грудень 2023 року працювали  вже 75,4% відділів новобудов в Україні. У столиці активні 74,7% відділів продажів новобудов. Найбільша ж кількість активних відділів продажів у Тернопільській області – 97%. Відтак, кількість новобудов в Україні росте, а з ними і проблеми від дій недобросовісних забудовників.

«Щоб почати будівельні роботи забудовник повинен мати земельну ділянку або у власності, або в оренді. Якщо права на використання немає – це вважається самозахопленням земель, за що передбачена кримінальна відповідальність», — підкреслив Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

Як перевірити житло?

Для перевірки забудовника є наступні ресурси:

• Єдиний держреєстр юридичних та фізичних осіб-підприємців — тут можна знайти інформацію про забудовника за кодом чи назвою;
• сайт забудовника — там має бути дозвільна документація;
• форуми новобудов — буває корисним дізнатися про думку мешканців попередніх черг або інших ЖК компанії;
• реєстр судових рішень — варто перевірити забудовника за всіма пов’язаними компаніями;
• публічна кадастрова карта — знаходимо ділянку, визначаємо її статус, цільове призначення і бачимо відразу правовий статус — власність або оренда;
• сайт Асоціації постраждалих інвесторів — наводить дані про виявлені проблемні об’єкти;
• дані про усі новобудови країни зібрано у проєкті «Опендатабот. Корупційні ризики новобудов».

«Використання відкритих даних для боротьби з неналежним містобудівництвом і корупцією є поширеною і дієвою практикою. Аналіз десятків реєстрів задля виявлення правопорушень потребує багато часу та професійної експертизи. Завдяки open data сервісам це можна зробити в декілька кліків», — наголошує Надія Конащук, керівниця напряму відкритих даних USAID / UK aid проєкту «Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS».

Важливо знати, що у забудовника має бути один із наступних документів на землю: акт про право власності або договір оренди, договір про право постійного користування на землю, або договір суперфіцій.

Також у відкритому доступі має бути: ліцензія генпідрядника, дозвіл на будівництво, дозвіл на початок будівельних робіт, проєктна документація,  технічні умови на підключення комунікацій.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Freepik

Читайте також: 800 тисяч за домівку для автівки: в яких містах найдорожча вартість паркомісць та гаражів?