Чи позначиться скасування фіксованого курсу валют на вартості житла на первинному ринку?

НБУ вживає заходи, щоб лібералізація валютного ринку не супроводжувалася різкими курсовими змінами. Правління Національного банку ухвалило рішення знизити облікову ставку з 22% до 20% з 15 вересня 2023 року. Такий крок має  сповільнити інфляцію та забезпечити курсову стійкість гривні.

Крім того, триватиме процес поступового «об’єднання» офіційного та роздрібного курсів валют, а на фоні зниження облікової ставки, комерційні банки поступово знижуватимуть ставки як за гривневими депозитами, так і за кредитами.

Відтак ситуація на валютному ринку обіцяє бути стабільною, а будь-які зміни навряд чи будуть системними або ж довготривалими. Тому фінансисти  прогнозують, що до кінця 2023 року курсовий коридор буде «непохитним»: 37-38 грн/дол. та 41-42,5 грн/євро.

Тому учасники ринку нерухомості теж переконані у стабільності цін на житло у столиці та області. «Режим «керованої гнучкості» зберігає за НБУ можливість здійснення тактичних заходів, спрямованих на задоволення попиту на валюту. Відтак очікується, що у найближчий місяць допустимий розрив міжбанківського та готівкового курсів навряд чи буде більшим за 1%, а очікуваний валютний «коридор» збережеться в межах 38-39,5 грн / $», – прогнозує Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Семенцов.

Експерт нагадав, що ціноутворення на первинному ринку житла базується на курсі долара США, що в контексті кон’юнктури валютного ринку не вплине на вартість м2. А зваживши на досить низький рівень попиту та об’єктивні умови війни, до кінця року глобальні зміни у вартості житла на первинному ринку малоймовірні.

Які нині ціни на житло?

За даними експертів ЛУН, станом на початок 2022 року в Києві середня мінімальна ціна за квадратний метр первинки  була 35 тис. гривень, а в жовтні 2023 року досягла 47 тис. гривень. Для порівняння: у Дніпрі ця ціна зросла з 28 до 41,6 тис. гривень, в Одесі – з 26 до 36,6 тис. гривень. У Львові вартість квадратного метра виросла найбільше – з 26 до 48,1 тис. гривень, а в Івано-Франківську – з 14,3 до 27 тис. гривень.

Вартість квартир не зростатиме через низький попит

Згідно з даними Держстату, за перше півріччя 2023 року в Україні було введено в експлуатацію 44,3 тис. нових квартир. Більшість з них були розташовані в багатоквартирних будинках та таунхаусах.

Найбільше нових квартир у 2023 році традиційно з’явилося у столиці.
Друге місце за кількістю нового житла зайняла Вінницька область.
На третьому місці – Київська область. Водночас за весь 2022 рік в Україні було прийнято в експлуатацію 92,6 тис. нових квартир.

Зараз на ринку нерухомості столиці та області рівень попиту складає максимум ⅓ від довоєнного рівня. А в загальному співвідношенні з наявною пропозицією – це лише 15-20%. Варто зауважити, що наявний попит нині розподілений нерівномірно: понад 70% покупців цікавлять квартири в уже зведених будинках, або в ЖК чи окремих чергах ЖК на завершальних стадіях будівництва (з рівнем готовності від 70% та очікуваним введенням в експлуатацію до кінця першого півріччя 2024 року).

У найближчій перспективі зростання попиту є малоймовірним. Відтак фахівці не очікують і стрімкого росту цін на квадратні метри.

Володимир Семенцов виділив фактори, які впливають на рівень попиту:

• локація з максимальною захищеністю від можливих ракетних обстрілів та «шахедних» атак (західні регіони країни, а також міста з максимальною ефективністю роботи ППО);
• якість об’єкта будівництва (клас об’єкта, поверховість, використовувані будматеріали, створювані об’єкти інфраструктури, наявність рекреаційного потенціалу тощо);
• ціна та площа квартир (найбільш затребуваними є оселі площею від 40 м2 до 70 м2);
• способи придбання (розвинені гнучкі програми із розтермінування, наявність спільних іпотечних програм з комерційними банками, знижки та акційні пропозиції);
• реноме девелопера: активність будівництва попри надскладні воєнні умови, відкритість та демократична поступливість перед інвесторами, що вклали кошти ще до початку широкомасштабного вторгнення.

Прогноз на майбутнє

Скасування фіксованого курсу валют не вплине на вартість житла на первинному ринку. За даними експертів ринку нерухомості, падіння цін на нерухомість в Україні у 2024 році теж не прогнозується. «До кінця року вартість житла на первинному ринку може зрости в середньому на 15% в гривневому еквіваленті. Ключовими регуляторами ціноутворення будуть чотири аспекти: настрої покупця, курс гривні стосовно долара США, темпи відновлення будівництва та віддаленість регіону від зони воєнних дій. Швидкість відновлення ринку нерухомості напряму залежатиме і від ситуації на фронті», – розповів фінансовий аналітик Віталій Кортицький.

Загалом розвиток первинного ринку в Києві та області –  триває, йде зведення новобудов. Крім того, на ринку з’являються нові якісні проєкти, включно із сервісними апартаментами, що з часом можуть зайняти нішу орендного житла. Проте повноцінний розвиток ринку можливий після настання української перемоги. Від цього залежить системність відбудови України, прихід потужних іноземних інвесторів, розвиток фондів інвестування в нерухомість (REIT-фондів).

Наступного року девальвація гривні посилиться. Нацбанк буде поступово лібералізувати валютні операції й не виключено, що може перейти до плаваючого курсу долара. Також дефіцит торгового балансу буде залишатися досить загрозливим, що буде посилювати тиск на гривню. Тому якщо ви запланували купити нерухомість, варто врахувати ці тенденції.

Авторка: Наталя Толуб

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці й в Telegram-каналі.