Чому державна програма «єОселя» не стала ефективною на первинці?

За державною програмою «єОселя» станом на серпень 2023 року було укладено лише до 10 іпотечних угод в об’єктах на стадії будівництва. Загальні обсяги наданих кредитів за понад рік повномасштабної війни в дев’ять разів менші, ніж за 12 місяців, що передували вторгненню. При цьому майже 100% нових кредитів було видано на придбання житла на вторинному ринку. За власними іпотечними програмами банки видали менш як 250 іпотечних кредитів. Про це повідомила Олена Дмітрієва, перша заступниця Голови правління «Глобус банку».

«Після старту програми «єОселя» вже було видано понад 2 тис. кредитів на придбання житла переважно на вторинному ринку, а також у введених в експлуатацію новобудовах. Це у 8 разів більше, ніж кількість виданих кредитів за програмами комерційних банків. Таким чином можна констатувати, що іпотека в Україні тримається переважно на державній іпотечній програмі», – зазначила вона.

Ефективність програми «єОселя» залежить від залучення постійних джерел фінансування, адже «фінансова аритмія», яка спостерігалася від самого початку дії програми, не сприятиме зростанню попиту.

«Із січня по кінець травня через брак коштів реалізація програми була призупинена. А станом на червень кредитування відновилося завдяки додатковому фінансуванню з відкритого ринку, проте залученого ресурсу може вистачити лише на 5-6 тисяч кредитних угод, чого явно недостатньо для пожвавлення ринку», – розповів Віталій Лобунський, експерт з ринку нерухомості.

Перспективи «єОселі» на первинному ринку

Нині головна проблема того, чому «єОселя» не працює на первинному ринку, полягає в обмеженні схем фінансування, дозволених для участі в програмі. Адже лише невелика кількість забудовників працюють за дозволеними схемами – фондами фінансування будівництва, купівлею-продажем майнових прав, цільовими облігаціями.

«Змінювати схему фінансування дуже дорого. Забудовники хочуть гарантованих обсягів фінансування за «єОселею» для того, щоб вносити зміни у свої процеси. Поки що це питання поставлене на паузу», – зауважила Олена Дмітрієва.

Вона вважає, що розв’язати цю проблему може широке застосування норм Закону України №2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», ухваленого 15 серпня 2022 року, та Постанови КМУ №596 від 13 червня 2023 року, яка поширює дію Закону на об’єкти будівництва, зведення яких розпочалося до набуття чинності зазначеного Закону.

Ці документи накладають певні зобов’язання на забудовника, запроваджують поняття спеціального майнового права та його реєстрації, роблять ринок первинної нерухомості прозорим, а права покупців – більш захищеними. Тому вкрай важливим є спрощення умов переходу забудовників на нову схему роботи, зазначену в Законі.  

Своєю чергою, Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development переконаний, що завдяки резапуску державної програми пільгового кредитування «єОселя» продажі готових квартир можуть зрости на 15-20%. Однак в об’єктах на стадії зведення навряд чи варто очікувати суттєве пожвавлення.

«єОселя» передбачає, що девелопери залучатимуть кошти переважно через фонди фінансування будівництва, через купівлю-продаж майнових прав на недобудовані квартири або через облігації. Наразі частка девелоперів, готових до таких змін у схемах фінансування об’єктів, занадто мала. Та є певний скепсис щодо обсягів та безперервності фінансування державної програми пільгового кредитування», – пояснив Володимир Семенцов.  

Низький попит перепона для «єОселі»

Ще однією важливою проблемою для ефективної реалізації «єОселі» на первинному ринку є вкрай низький попит. Наразі він складає 20-30% від рівня початку лютого 2022 року.

Скорочення кількості потенційних покупців житла в об’єктах, що зводяться, виникло через низку об’єктивних причин, серед яких:

1) зростання собівартості житла (за рік від великої війни ціни на зведення новобудов зросли в середньому на 40% у доларовому еквіваленті);

2) зниження платоспроможності потенційних покупців;

3) великі ризики, пов’язані із термінами завершення будівництва та наявності відповідних фінансових ресурсів у девелоперів;

4) стан невизначеності, в якому перебуває більшість покупців, їхня психологічна неготовність вкладати кошти в придбання житла на первинному ринку в умовах війни;

5) відсутність страхування ризиків на випадок пошкодження або руйнування новобудови внаслідок бойових дій або ракетних (дронових) обстрілів, в якій придбане житло;

6) загальна непрогнозованість наслідків війни – відсутність 100-гарантій безпеки проживання у великих містах.

Водночас експерти фінансового ринку виділяють 3 стратегічні напрями, реалізація яких в перспективі 2-3 місяців дозволить суттєво збільшити попит на первинному ринку нерухомості:

1) активізація «єОселі» саме на первинному ринку для широкого кола українців, які потребують поліпшення житлових умов;

2) розвиток спільних іпотечних програм між банками й девелоперами: для покупця це і додаткова гарантія надійності придбання оселі в новобудові, і зменшені відсотки;

3) участь місцевої влади в додатковій компенсації відсотків за іпотечними кредитами на первинному ринку.

Якщо до кінця року розмір облікової ставки НБУ  знизиться щонайменше до 20%, це мотивуватиме комерційні банки не лише поновлювати власні іпотечні програми, а й зробити їх більш привабливими для потенційних клієнтів.

Зниження розміру облікової ставки спонукає до суттєвого пом’якшення іпотечних умов. У разі, якщо розмір облікової ставки буде знижений, як мінімум, ще на 2 в.п., то в середньому іпотечні ставки можуть впасти на 3,5-5%. Це своєю чергою призведе до зростання конкурентоздатності іпотечних програм комбанків порівняно з програмою «єОселя», а громадяни отримають можливість обирати кредит під власні фінансові можливості.Довідка

В Україні триває програма «єОселя», за якою можна отримали пільгові кредити на житло під 3 % чи під 7 % річних. Минулого тижня видали ще 193 таких кредити на загальну суму 292 млн грн.

Більша частина — це кредити під 3 %: їх отримали 100 військовослужбовців та силовиків, 26 педагогів, 20 медиків та 2 науковці.

Чверть виданих кредитів (під 7 %) отримали на загальних підставах українці, які не мають власного житла або потребують покращення житлових умов. Це 41 українець без власного житла, 2 особи зі статусом ВПО, 2 ветерани.

Якщо говорити про географію надання пільгових іпотек, то найбільше кредитів отримали жителі Київщини (65 осіб), Києва (33 особи), Івано-Франківщини (12 осіб), Львівщини та Дніпропетровщини (по 10 осіб).

Наталя Толуб