Ціни, попит та міграція: як змінюється ринок нерухомості в Україні?

Після кількох років невизначеності український ринок нерухомості знову демонструє активність. Попит на житло — як на купівлю, так і на оренду — поступово зростає, хоча ринок усе ще не повернувся до довоєнного ритму. У великих містах фіксується нестача якісної пропозиції, а вартість квадратного метра продовжує повільно, але впевнено зростати.

«Нерухомість 24/7» зібрала аналітику та тенденції, які вже сьогодні формують обличчя українського ринку житла.

За даними DIM.RIA, станом на кінець березня 2025 року продажі у відділах новобудов велися у 77% житлових комплексів, що свідчить про поступове пожвавлення. Забудовники повертаються до проєктів, але географія активності дуже нерівномірна. Якщо в Києві та області звели одразу чотири новобудови лише за один місяць, то в інших регіонах прогрес скромніший: по два об’єкти з’явилися у Львівській і Вінницькій областях.

На карті будівельної готовності чітко виділяються області-лідери: у Рівненській, Одеській та Запорізькій вже завершено понад 56% проєктів. Волинь, Дніпропетровщина, Черкащина та Чернігівщина також демонструють непогані темпи: понад 40% об’єктів там уже добудовано.

А от що дійсно змінилося — це формат житла. Українці дедалі частіше обирають компактні планування. Середня площа квартир зменшується з року в рік, адже вартість утримання квадратного метра росте.

У Києві лідерами за обсягами будівництва стали Подільський (24,4%), Голосіївський (22,2%) і Дарницький (15,2%) райони. Символічно, що Печерський район, який ще донедавна вважався локомотивом преміальної забудови, сьогодні опинився лише на шостому місці — з часткою 7,5%.

«Жити в новобудові — це не лише про комфорт, а й про раціональність. У порівнянні з радянським житловим фондом, нові будинки зазвичай мають кращу енергоефективність, сучасні комунікації та більш зручні планування. Саме тому новобудовам легше конкурувати на ринку — вони відповідають запитам сучасного покупця. Але, щоб мати попит, квартири в нових ЖК мають відповідати ряду критеріїв. Сьогодні покупці звертають увагу не лише на метраж і ціну, а й на такі речі, як функціональність простору, зовнішній вигляд комплексу, благоустрій прибудинкової території», — вважає Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

Ціни на новобудови: звідки ріст і куди далі

Із початком 2025 року забудовники продовжують переглядати прайси в бік збільшення. На це впливає одразу кілька факторів: зростання цін на будматеріали, нестача робочої сили й загальний тиск інфляції. Але ключову роль все ж відіграє попит.

У Києві та Львові, де рівень міграції та активність інвесторів найвищі, зростання вартості квадратного метра помітне неозброєним оком. Аналітики прогнозують, що у столиці після завершення бойових дій ціни можуть підскочити ще на 30%, тоді як у західних областях можливий зворотний ефект — там вартість житла потенційно впаде на 20–25% .

Цікавий сигнал надходить із південних та східних регіонів: у Дніпрі, Запоріжжі, Харкові, а особливо в Одесі, українці почали активніше інвестувати в житло. Попит зріс мінімум на 10–15%, і в Одесі навіть зафіксовано дефіцит: у популярних районах деякі категорії квартир просто «вимили» з ринку.

«Після війни ми зіткнемося з серйозним дефіцитом житла. Частина фонду втрачена, а нове ще не встигли добудувати. Саме тому вигідно купувати зараз — на нижчій точці ринку», — переконаний рієлтор Максим Вознюк.

У доларовому еквіваленті вартість квадратного метра зростає насамперед у тих регіонах, які знаходяться на відстані від зони бойових дій: Чернівецька, Рівненська, Вінницька, Закарпатська, Волинська області демонструють приріст 7–13%. Київ, як і раніше, тримає першість — $1 358/м².

Вторинний ринок: обережність і очікування

Попри деяке пожвавлення, вторинний ринок ще далекий від передвоєнного рівня. Однією з головних причин залишається відкладений попит: багато українців не поспішають вкладати кошти у житло, очікуючи на більш стабільні умови.

Втім, у березні порівняно з лютим активізувалися продавці у Харківській, Полтавській та Хмельницькій областях. Ціни ж, за даними ЛУН, залишаються відносно стабільними. Серед респондентів із Києва, Львова та Одеси більшість очікує збереження поточних цін, тоді як лише 28% вірять у зростання, а 35% — навпаки, сподіваються на зниження.

Співвідношення кількості оголошень про купівлю та кількості відгуків на них у березні в Києві склало 1:2, і це найменш значна різниця. Так, у Тернопільській області вона становить 1:17, у Вінницькій — 1:14, а в Житомирській — 1:12.

Статистика DIM.RIA підтверджує: за останні пів року квартири в Києві подешевшали на 6%. Останні чотири місяці — без суттєвих змін. У регіонах ситуація різниться. Наприклад, у Чернівецькій області однокімнатні квартири за березень подорожчали на 8%, у Львівській — на 4%.

Але навіть на цьому фоні Київ лишається найдорожчим: середня ціна за «однушку» — $90 тис. В елітному Печерську — майже $132 тис., у найдоступнішому Деснянському районі — $46 тис.

Оренда: як змінилися пріоритети

Ринок оренди наразі в русі. У березні зросла кількість нових оголошень у Закарпатській, Київській, Миколаївській, Хмельницькій та Харківській областях. У Києві ж, навпаки, власники дещо стримали активність, опублікувавши менше нових пропозицій.

Загалом 2024 рік продемонстрував позитивну динаміку — як у кількості угод, так і в зміні підходу до оренди. Багато українців були змушені змінити місце проживання: через мобілізацію, евакуацію, роботу чи переїзд. На цьому тлі попит на довгострокову оренду зріс на 8,4% порівняно з 2023 роком, і навіть перевищив довоєнний рівень 2021-го.

Подобова оренда теж набирає обертів: попит зріс на 19,3%, а медіанна ціна — на 6%. Пропозиція ж залишилася практично незмінною.

Ціни на довгострокову оренду дещо знизились у половині областей — найбільше в Полтавській та Чернівецькій — на 8–10%. У Києві однокімнатне житло здається в середньому за 17 700 грн, у Печерському районі — до 24 800 грн, у Деснянському — від 10 100 грн.

Щодо попиту: у березні активність користувачів дещо впала. Але при цьому в Сумській, Кіровоградській, Одеській та Львівській областях пошукових запитів побільшало. У Києві співвідношення відгуків до оголошень становить 1:3, тоді як у менш густонаселених регіонах цей показник у десятки разів вищий.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Золоті метри: що купують на ринку елітного житла  в Україні?

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.