Нерухомість без кордонів: куди мігрує капітал українців під час війни?

Європейський ринок нерухомості демонструє неабияку динаміку. За даними Євростату, в останньому кварталі 2024 року ціни на житло в ЄС зросли на 4,9% у річному вимірі. Оренда також не відстає — +3,2%. І навіть порівняно з попереднім кварталом — житло подорожчало на 0,8%, оренда — на 0,6%. Це лише частина великої картини, яка все більше приваблює українців, що шукають безпечне місце для життя чи вигідну інвестицію.

Де ціни злетіли в небо

Після початку повномасштабного вторгнення тисячі українців опинилися перед вибором: шукати житло у Європі. В умовах війни інвестиція в іноземну нерухомість стала не лише способом зберегти капітал, а й гарантією безпеки для родини.

Лише у Польщі українці торік придбали понад 7700 квартир із 14 346, куплених іноземцями. Тобто кожна друга квартира, яку придбав іноземець у Польщі, належить громадянину України. Для порівняння, у 2022 році таких покупок було 6200, що на 40% більше за довоєнний 2021-й.

Загалом, за період із 2010 по 2024 рік вартість житла в країнах ЄС зросла в середньому на 55,4%. Проте є рекордсмени: Угорщина (+234%), Естонія (+228%) та Литва (+187%). Такий ріст означає не лише попит, але й активний інтерес до інвестицій з-за кордону.

З іншого боку — Кіпр та Італія, де ціни на житло або майже не змінились, або навіть впали. На Кіпрі ринок застиг на рівні 2010 року, а в Італії вартість житла знизилась на 4%. Це своєрідні винятки, які свідчать про унікальні внутрішні процеси.

Європейська мозаїка: ціна за квадратний метр

За даними бази Numbeo, у скандинавських країнах, Швейцарії та Великобританії ціна квадратного метра у центрі міста нині може досягати десятків тисяч євро.

Лідер — Цюрих, майже 26 000 євро/м². Далі — Женева (близько 20 000 євро/м²) та Базель (майже 19 000 євро/м²). Для порівняння: у Києві середня ціна за квадрат — близько 2000 євро. У десятки разів дешевше. Відтак — логічно, що більшість українців орієнтується на доступніші регіони Європи.

До речі, за статистикою, на житло в ЄС люди витрачають близько 19,7% доходу, найбільше — у Греції (35,2%). У Румунії понад 95% населення володіють житлом, а в Німеччині та Швейцарії більше як половина орендують.

Де найдешевше купити житло у ЄС

Хоча загальний тренд — це зростання цін, усе ще можна знайти доступне житло в Болгарії, Румунії та Польщі. Відповідно ці країни найбільше вибирають українці.

За даними Євростату, з 2010 року житло в Болгарії подорожчало менше за середнє, а витрати на утримання — низькі. Також у Румунії понад 95% населення мають власне житло — це ринок із невеликим орендним навантаженням, а отже — привабливий для орендодавців.

В яких країнах вигідно інвестувати в житло

Згідно з дослідженням Global Property Guide, на початку 2025 року найкращими країнами для інвестицій стали Угорщина, Литва, Естонія, Румунія, Ірландія, Словенія та Польща. Що об’єднує ці країни? Високий дохід від оренди, відносно низькі податки та стабільне зростання цін на житло.

У Вільнюсі, столиці Литви, оренда дає в середньому 5,65% річного прибутку. Податок на прибуток — лише 15%. У Румунії ситуація ще цікавіша: прибуток від оренди — 6,46%, а податок — 10%. В Естонії середня дохідність ще вища — 6,7%.

Ірландія цікава високими цінами на оренду, однак податкове навантаження там теж чимале. Польща, Угорщина та Словенія — ідеальний баланс попиту, дохідності й помірних податків.

Є й протилежний тренд. Бельгія, Франція та Греція — країни, де прибуток від оренди найнижчий. Наприклад, у Бельгії податки можуть «з’їсти» до половини прибутку. У Греції хоч оренда й подешевшала (-13% з 2010 року), це не стимулює інвесторів — економічна нестабільність лякає.

Що впливає на ціну?

На вартість нерухомості в Європі впливають:

• Дефіцит пропозиції
• Міграційні процеси
• Високий попит у мегаполісах
• Інфляція та зростання вартості матеріалів
• Фінансова політика центральних банків

Ці чинники створюють нестабільність, але й нові можливості — особливо для інвесторів, готових грати в довгу.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Нерухомість — з холодним розумом: перевіряємо забудовників разом

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.