Нерухомість і юридичні пастки: коли угода може стати недійсною?

Не всі угоди з нерухомістю є непорушними – за певних умов договір купівлі-продажу може бути визнаний недійсним через юридичні порушення. Які кроки слід зробити для ініціювання такого процесу? Які ризики несуть покупці та продавці окрім додаткових витрат на оплату судового збору, адвокатських послуг та експертиз?

«Нерухомість 24/7» детально розбиралася з цією темою з експертами юридичного ринку.

Більшість таких спорів тісно пов’язані з кримінальними провадженнями за статтею «шахрайство»

Ігор Тетеря, адвокат

-Які є підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним?

Непосвідчення договору нотаріусом;
відсутність дозволу органу опіки та піклування на продаж нерухомості, власником або користувачем якої є дитина чи інша недієздатна або обмежено дієздатна особа;
неусвідомлення дієздатною фізичною особою, яка уклала договір, значення своїх дій на момент його укладення;
порушення публічного порядку укладенням договору (наприклад, якщо відчужено нерухомість, якою завідомо незаконно заволоділи або на яку накладено арешт тощо);
укладення договору під впливом помилки, обману, насильства, а також під впливом тяжкої обставини;
укладення фіктивного договору тощо.

– Які кроки повинен зробити покупець або продавець, щоб ініціювати процес визнання договору недійсним?

-Законодавство розділяє недійсні договори на дві категорії. До першої належать нікчемні договори, тобто недійсні за чіткими ознаками, встановленими в законі (наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості, який не посвідчений нотаріально). Такий договір не потрібно визнавати в суді недійсним. Однак, якщо на підставі такого договору за покупцем зареєстровано право власності на нерухомість в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та/або сплачені кошти, то до суду слід звернутися з позовом про застосування наслідків нікчемного правочину – повернення майна продавцю та/або сплачених коштів покупцю.

До другої категорії законодавство відносить договори, недійсність яких не є очевидною і її слід довести в суді (оспорювані). Вони вважатимуться недійсними, тільки якщо суд ухвалить рішення про це і воно набере законної сили. Наприклад, договір, укладений під впливом помилки, можна визнати недійсним, тільки довівши в суді, що така помилка мала місце щодо обставин, які існували на момент укладення договору:

стосувалися природи договору (сторона думала, що укладає один договір, а насправді уклала інший);
прав та обов’язків сторін за договором;
властивостей і якостей нерухомості, які значно знижують її цінність або значно знижують можливість використання нерухомості за цільовим призначенням тощо.

Якщо ж покупець за недійсним договором вже продав нерухомість, то крім вимоги про визнання первісного договору недійсним, потрібно заявляти вимогу про витребування нерухомості в останнього набувача. Такі спори є досить складними і потребуватимуть доведення, крім недійсності договору, ще й факту недобросовісності останнього набувача.

Ще однією умовною категорією є договори, на яких підроблено підпис. У такому разі слід заявляти позов про витребування нерухомості на користь власника, який не підписував договір, і проводити в межах справи судову почеркознавчу експертизу для доведення факту підробки підпису.

-Які на практиці є приклади обману з такими договорами?

-Загалом більшість таких спорів тісно пов’язані з кримінальними провадженнями за статтею «шахрайство».

Обман може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони договору. Наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей про нерухомість або надання підроблених документів щодо неї. А також в умисному умовчанні про обставини, що мають істотне значення, наприклад, про суттєві недоліки нерухомості.

Приклади ситуацій, які ставали підставами для визнання договорів недійсними:

введення в оману продавця щодо предмета договору – замість довічного утримання літньої людини – купівля-продаж нерухомості (без фактичної оплати);
введення в оману покупця щодо відсутності судових спорів стосовно нерухомості, що потягло за собою надалі значні збитки для покупця;
обман щодо наявності в продавця права власності на майно, що було приховано від покупця та нотаріуса на момент укладення договору;
обман щодо існування об’єкта нерухомості в реальності, як такого (тобто проданий об’єкт існував тільки в підроблених документах) тощо.

Визнання договору купівлі-продажу недійсним може потягнути додаткові витрати

Яна Корнійчук, адвокат відділу правового супроводження об’єктів інвестування адвокатського об’єднання «ІнвестментЛойер Груп»

-Якими будуть наслідки для покупця та продавця в разі визнання договору недійсним? Як відбувається повернення майна та коштів, і які додаткові витрати можуть виникнути?

-Визнання договору купівлі-продажу недійсним має суттєві наслідки для обох сторін – продавця та покупця.

Реституція: кожна зі сторін повинна повернути іншій усе отримане за договором: покупець повертає майно, а продавець – отримані кошти.
Відшкодування вартості: якщо повернення майна в натурі неможливе (наприклад, майно було пошкоджено або знищено), сторони зобов’язані відшкодувати вартість цього майна в грошовій формі.

Повернення майна та коштів може відбуватися в такий спосіб:

Добровільний порядок. Після визнання договору недійсним сторони можуть самостійно повернути одна одній те, що вони отримали на підставі такого правочину, уклавши між собою, наприклад, акт приймання-передачі майна (коштів).
Судовий порядок. У разі відмови однієї зі сторін добровільно виконати обов’язки з повернення отриманого за недійсним договором інша сторона має право звернутися до суду з відповідною вимогою.
Рішення суду. Суд, визнаючи договір недійсним, може одночасно розв’язувати питання про повернення майна та коштів, навіть якщо відповідні вимоги не були заявлені окремо. Це необхідний наслідок визнання договору недійсним.

Визнання договору купівлі-продажу недійсним призводить до необхідності повернення сторонами всього отриманого за цим договором, а також може потягнути додаткові витрати, пов’язані з судовим розглядом та можливим відшкодуванням збитків.

Перевірте чи дійсно цій особі належить майно?

Наталія Іваненкова, адвокат

– На що варто звертати увагу укладанні договорів купівлі-продажу нерухомості?

Особу продавця:

– чи дійсно цій особі належить це майно?

– чи дійсно цій особі належить майно особисто чи є співвласники?

– чи відсутні обмеження на укладання такою особою договорів (дієздатність, арешти, заборони)?

Особу покупця – чи відсутні арешти та заборони у такої особи?
Об’єкт майна:

– чи відсутні арешти та забороні стосовного цього майна?

– чи відсутні судові спори щодо цього майна?

– чи законно особа, яка продає, набула права власності на нього (і всі попередні особи, якщо їх декілька)? Оскільки це в майбутньому може призвести до звернення до суду із позовом третіх осіб про витребування майна з чужого незаконного володіння (коли майно вибуло з володіння особи без її волі – шахраї, рейдери та ін.) або визнання договору недійсним.