Офіси в Україні: які міста втрачають інтерес орендарів та покупців?

Ринок комерційної нерухомості України відчутно впав під час повномасштабного вторгнення: багато компаній перейшли на онлайн-формат роботи та відмовилася від оренди офісів. Крім того, частина бізнесу релокувалася у більш безпечні міста.

Нині Київ залишається лідером на ринку комерційної нерухомості, натомість деякі міста втратили статус бізнес-центрів, а попит на офісні приміщення там суттєво впав. «Нерухомість 24/7» аналізує ринок оренди та купівлі офісних приміщень у п’яти найбільших містах України.

За даними OLX Нерухомість, взимку цього року найбільша кількість оголошень про оренду офісів спостерігалася у столиці. Тут налічується понад 8 тис. оголошень із медіанною ціною понад 80 тис. грн. За рік ціна виросла на 30%, а попит — на 8%.

Серед орендарів  офісів Києва та області традиційно лідирує сектор ІТ та телекомунікацій. При цьому держсектор та неурядові організації теж наростили свою частку.

На другому місці за кількістю оголошень про оренду офісів — Одеса. У місті розміщено понад 1 100 із медіанною ціною майже 19 тис. грн. За рік ціна оренди зменшилась на 19%, а попит — на 14%.

У Дніпрі тенденції схожі — кількість оголошень трохи більш як 1 тис., а медіанна ціна становить 15 тис. грн. Проте, якщо порівнювати з січнем минулого року, ціна в місті зросла на 19%, хоч кількість відгуків знизилась — на 47%, але це може бути пов’язано зі сезонними коливаннями.

У Львові та Харкові кількість оголошень про оренду офісів приблизно однакова — близько 1 тис. Втім суттєво відрізняється ціна: 25,2 тис. грн у Львові (на 1% більше, ніж торік) та 7,2 тис. грн у Харкові (падіння на 22%). Спільне між цими містами те, що падає попит — на 34% та 58% відповідно.

Продаж офісів

Найдорожчі офіси продаються у Києві – 14,4 млн грн, що на 25% більше, ніж у 2024 році. Дещо знизилась кількість оголошень (-27%) та відгуків (-9%).

На другому місці за вартістю Львів. Придбати офісне приміщення тут можна за 4,6 млн грн. У порівнянні з січнем 2024 суттєво впав попит та пропозиція — на -98% та -158% відповідно. Про це повідомили в OLX Нерухомість.

У Дніпрі та Одесі також спостерігається зниження активності пошукачів — -37% та -7% відповідно. Кількість оголошень зменшилась на 65% та 32%. У Дніпрі офіси можна придбати за 4,4 млн грн та в Одесі — за 4 млн грн.

Єдиним містом, де кількість відгуків зросла, є Харків — на 11%. Ціни за рік суттєво не змінились – 2,4 млн грн. Кількість оголошень дещо зменшилась -21%. Це можна пояснити значно нижчими, ніж в інших містах, цінами.

Київ залишається основним центром купівлі та оренди офісної нерухомості в Україні. Сумарно в столиці продають чи здають в оренду більше офісних приміщень, ніж у решті великих міст.

На що попит у столиці?

За даними компанії CBRE Ukraine Research, попри поточні виклики, офісний ринок Києва продемонстрував помітні ознаки покращення у 2024 році, а попит зберіг позитивну динаміку.

Вигідні орендні умови заохочували малих та середніх орендарів до переїзду в об’єкти А та В класу.

З боку нової пропозиції у 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) та Stoic (4 500 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,26 млн кв.м (+2% р/р).

Раніше найбільший попит мали офіси в центрі міста, приміщення з панорамними вікнами та мальовничими краєвидами, а також об’єкти поблизу ключових транспортних розв’язок. Сьогодні ж компанії передусім звертають увагу на наявність укриття або підземного паркінгу, а також обережно ставляться до просторих скляних фасадів і районів, які часто потрапляють під обстріли. Безпека, резервні джерела електроживлення та віддаленість від потенційно небезпечних зон стали ключовими критеріями вибору.

На ринку офісної нерухомості Києва та області 99% запитів стосуються приміщень із ремонтом і, бажано, з меблями. Такі офіси можуть здаватися за вищою ціною, подекуди навіть на рівні довоєнних ставок. Водночас об’єкти без ремонту нерідко пропонують зі знижками, які в окремих випадках сягають 50% від довоєнної вартості.

У Києві буде введено в експлуатацію близько 56 000 кв. м у трьох бізнес-центрах

Основні показники 2024 року за даними компанії CBRE Ukraine Research:

‒ Офісний ринок Києва продовжує демонструвати стійкість, попри поточні виклики та безпекові ризики.

‒ Попит на офісні приміщення повернувся на позитивну траєкторію, а річний обсяг валового поглинання склав близько 129 000 кв.м (+42% р/р).

‒ У 2024 році валове поглинання було лише на 4% нижче рівня довоєнного 2021 року.

‒ Близько 34 000 кв.м нової пропозиції вийшло на ринок, що є помітним зростанням у порівнянні з 2023.

‒ Середня вакантність знизилася на 2,7 п.п. до 22%, зберігши тенденцію до подальшого скорочення.

‒ Рівень чистого поглинання зріс до 86 000 кв.м, на фоні зниження активності оптимізації та скорочення офісних площ протягом 2024.

‒ Ефективна орендна ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м (-5% р/р).

За інформацією аналітиків компанії, серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили.

Водночас прогнозування чисельності персоналу та планування простору залишаються ключовими проблемами для великих орендарів, оскільки низький рівень відвідуваності офісів та завантаженість робочих місць безпосередньо впливають на майбутній цикл девелопменту.

Очікується, що у 2025 році у Києві введуть в експлуатацію близько 56 000 кв. м у трьох бізнес-центрах. Проте затримки введення об’єктів залишаються дуже ймовірними.

Девелопери прогнозують повне відновлення ринку комерційної нерухомості в столиці після завершення війни, коли в країну повернуться міжнародні компанії та почнуть з’являтися нові бізнеси. Наразі ж попит на оренду залишається недостатнім, що безпосередньо впливає на рівень орендних ставок.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Чи можуть українці знайти нове житло в разі його втрати?

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.