ОСББ або ЖЕК: що краще для управління будинком?

Кожна форма управління будинком має свої плюси і мінуси. ЖЕКи надають певну стабільність і звільняють мешканців від багатьох питань, пов’язаних з обслуговуванням будинку, але часто не пропонують високої якості послуг і прозорості. ОСББ, своєю чергою, дозволяє мешканцям мати більше контролю над своїм майном, але може бути складним та ризикованим у керуванні.

Загалом, вибір між ЖЕКом і ОСББ залежить від конкретних умов, потреб мешканців та готовності брати участь в управлінні своїм будинком. Про переваги та недоліки  цих двох форматів розповідає «Нерухомість 24/7».

Приватні ЖЕКи: переваги та недоліки

Приватні ЖЕКи зазвичай створюються забудовниками, коли будинок вводять в експлуатацію. У таких випадках забудовник сам формує управляючу компанію, контроль над якою здійснюють наближені до нього люди. Або ж мешканці можуть вибрати приватну компанію для управління будинком на певний термін. Це дає можливість перекласти відповідальність за обслуговування будинку на сторонню організацію.

Проте є суттєвий мінус такого підходу. Згодом якість послуг від приватного ЖЕКу може поступово знижуватися, а тарифи на обслуговування зростати. Мешканці фактично не можуть впливати на формування тарифів, оскільки приватні обслуговуючі компанії нерідко вимагають підвищення плати за договором. В Україні є чимало випадків, коли такі ЖЕКи шантажували мешканців, надсилаючи їм повідомлення з вимогою підвищити оплату за послуги, інакше обслуговування припинять. У деяких випадках ЖЕКи просто відмовлялися працювати, залишаючи будинки без необхідного обслуговування.

Притягнути до відповідальності ЖЕК за невиконання обов’язків дуже складно.

«На практиці, ви не маєте доступу до первинної документації, не бачите які послуги фактично надаються управляючою компанією, як, і на яких умовах залучаються підрядники, а всі запити щодо надання такої інформації – отримують опір. Тут криється пояснення. Через «фіксований платіж» деякі недобросовісні УК у Києві стягують з власників квартир мільйони гривень на рік, при відмінних фактичних або раціональних витратах на обслуговування», —  розповів Станіслав Батрин, директор юридичної компанії Lions Litigate.

Рекомендації від експерта:

1. Ви маєте право запитувати та отримувати інформацію про надання послуг та складові сум до сплати.

2. Не сплачувати за рахунками, якщо ставите під питання нараховані суми до сплати.

3. Закон гарантує можливість повного перерахунку виставлених сум до сплати.

4. Якщо вже сплачено за минулі періоди – маєте право вимагати повернення сплаченого за минулі роки.

У деяких випадках приватні ЖЕКи надають якісні послуги та можуть стати гідною альтернативою ОСББ. Серед плюсів таких ЖЕКів можна виділити їх участь у програмах енергоефективності, а також наявність кваліфікованих фахівців, які оперативно реагують на необхідність проведення поточних ремонтів у будинку.

Державні ЖЕКи: пережиток минулого?

Державні ЖЕКи мають свої переваги. По-перше, це стабільність тарифів на обслуговування будинку та прибудинкової території, оскільки їх встановлюють місцеві ради або органи територіальних громад. Тарифи не підвищуються різко, а завдяки тому, що ЖЕК обслуговує цілий мікрорайон, кожен мешканець платить відносно небагато. Наприклад, у Києві вартість обслуговування зараз складає 6-7 грн за квадратний метр.

Втім, щоб довести, що державні ЖЕКи не виконують свої обов’язки або не надають обумовлені послуги, мешканцям доводиться проходити довгу і складну бюрократичну процедуру. Крім того, комунікація з державними ЖЕКами часто майже відсутня, що змушує багатьох жителів миритися з ситуацією через брак часу та ресурсів для боротьби з обслуговуючою організацією.

Хоча перебування на обліку в державному ЖЕКу не є оптимальним варіантом, багато мешканців вважають його спокійнішим, ніж обслуговування приватною компанією, яка може жорстко диктувати свої умови.

Практика показує, що якість обслуговування державних ЖЕКів часто залишає бажати кращого. Багато мешканців скаржаться на нерегулярне прибирання під’їздів, рідкісне вивезення сміття та відсутність санітарних послуг, таких як дезінсекція. Нерідко трапляються випадки, коли будинки не мають постійних двірників через велику плинність кадрів у державних ЖЕКах.

«Фінансові проблеми державних ЖЕКів пояснюються тим, що вони виживають завдяки дотаціям з місцевих чи державних бюджетів, які постійно недофінансовуються. Це впливає на стан будинків: ми бачимо занедбані під’їзди, брудні сходові клітини, систематичні аварії в комунікаціях і зламані ліфти», —  вважає киянка Олена Хорошовська.

Плюси ОСББ для будинку

Станом на 2024 рік, у Києві зареєстровано більше ніж 2000 ОСББ. При цьому значна частина будинків досі обслуговується ЖЕКами, однак кількість ОСББ поступово зростає.

ОСББ дозволяє власникам квартир самостійно розв`язувати питання утримання свого будинку та контролювати всі витрати. ОСББ як юридична особа має право формувати свій бюджет, обирати постачальників послуг і визначати тарифи на різні статті витрат, такі як вивезення сміття, прибирання прибудинкової території, обслуговування внутрішніх мереж тощо.

Одна з головних переваг ОСББ — це відповідальність мешканців за спільне майно. Вони значно більше зацікавлені в його збереженні та модернізації, оскільки це безпосередньо впливає на їх комфорт і вартість квартир. ОСББ також має можливість представляти інтереси мешканців у державних органах, хоча на практиці це не завжди легко — держоргани часто ігнорують їх звернення.

Крім того, ОСББ може отримувати додаткові доходи, здаючи в оренду підвальні приміщення або місця під рекламу, що дозволяє знижувати тарифи для мешканців.

Ще одна можливість для ОСББ — участь у державних програмах енергомодернізації. Наприклад, за програмою «Енергодім» держава може покрити до 70 % витрат на реалізацію енергоощадних проєктів, що дозволяє знизити енергоспоживання і, відповідно, витрати мешканців на оплату комунальних послуг.

Проблеми ОСББ

Перші місяці роботи ОСББ часто супроводжуються труднощами. Це може бути приймання будинку на баланс, відсутність коштів на перших етапах, пошук обслуговуючих організацій та налагодження всіх процесів управління. У деяких випадках витрати мешканців на старті можуть бути досить високими, а тарифи — навіть вищими, ніж у державних ЖЕКах.

Створення ОСББ не завжди є доцільним для одного будинку, а інтереси мешканців різних квартир можуть суттєво відрізнятися, що призводить до конфліктів. Розв’язання питань про ремонтні роботи або розподіл коштів може викликати суперечки між мешканцями. У таких ситуаціях прийняття рішень може бути значно повільнішим, ніж у ЖЕКах.

До того ж є  ризик зіткнутися з некомпетентним або корумпованим керівництвом ОСББ. Якщо керівник не має необхідного досвіду або знань, ОСББ може не функціонувати ефективно, що призведе до низької якості управління та можливих зловживань коштами.

На жаль, таких випадків багато. Іноді голови ОСББ ігнорують вимоги мешканців надати звіт про роботу ОСББ, привласнюють кошти, що збираються на ремонт будинку, або навіть беруть кредити під заставу майна будинку і тікають. У таких ситуаціях мешканці можуть опинитися в складному фінансовому становищі, змушені збирати кошти на погашення кредиту.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Чи готові українці брати житло в кредит у 2024 році?