Підсумки 2023 на ринку нерухомості: активне відновлення будівництва та збільшення попиту

У 2023 році ринок нерухомості демонстрував відновлення в усіх сегментах. Після падіння ринку на дві третини з початку повномасштабного вторгнення рф, українці повернулися до ідеї придбання власної нерухомості. Інтерес до купівлі квартир в Україні сягнув 70% від довоєнного рівня, але частина покупців поки що витримує паузу і відкладає рішення про купівлю житла до стабілізації ситуації на фронті.

Що відбувається на первинці?

Зараз в Україні нараховується 1490 ЖК з відкритими відділами продажів, з яких 3% призупинили будівництво, 42% вже збудовані, а 55% продаються та будуються.

За даними ЛУН, у 2023 році у Києві відновили будівництво у 64% ЖК, а в області 76%. Кількість ЖК у продажу в столиці склала 181, у Київській обл. – 224.

«Головною тенденцією ринку нерухомості стало те, що він відштовхнувся від «дна» і почав поступово відновлюватися. При цьому на темп відновлення, звичайно впливають події (новини) у світі та в Україні. Наприклад, після атаки на Ізраїль, покупці десь до тижня перебували у стресі. В цей час запити на купівлю нерухомості, відвідуваність спеціалізованих сайтів впала в рази», – зазначив Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «MOLODIST».

Водночас цього року девелопери будували менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами. Наприклад, за даними ЛУН, за перші 3 квартали у 2023 році ввели в експлуатацію у столиці на 15% менше житла, у Київській області – на 35%, а у Львові на 38%. Це може спровокувати дефіцит нових метрів, що критично для охочих взяти пільгову іпотеку «єОселя» 7%, за умовами котрої будинку має бути не більше 3 років.

Щодо цін на квадратні метри, то на собівартість будівництва на первинці впливало здорожчання будівельних матеріалів. Також девелопери відчули складнощі з пошуком робочої сили через те, що значна частина чоловіків будівельних професій або виїхала з області будівництва, або захищає Україну зі зброєю в руках.

Відтак, середня вартість нової квартири у Києві зросла на 19%. У DIM.RIA повідомили, що в грудні минулого року середня ціна за квадратний метр складала близько 49 тисяч гривень за квадрат, а зараз вартість становить 57 – 58 тисяч гривень за кв.м.

Зростання середньої вартості найдешевшої квартири у житловому комплексі у Києві за рік:

1-кімнатна – 2.33 млн грн, це +66%.
2-кімнатна – 3.26 млн грн, це +70%.
3-кімнатна – 4.4 млн грн, це +76%.

Середня ціна за кв.м на кінець квітня 2023 року у Києві становила 51 351 грн (враховуючи усі типи квартир за кількістю кімнат). Найнижча вартість кв.м в столиці була у Солом’янському районі – 19 656 грн, а найвища – 227 216 грн/кв.м на Печерську.

Своєю чергою у Київській області вартість кв.м стартувала від 31 450 грн, найдорожчий кв.м в області коштував 132 300 грн.

Для порівняння: за підрахунками аналітиків, середня ціна квадратного метра первинки наразі в Ужгороді складає 36 900 грн, в Запоріжжі – 34 900 грн, Вінниці – 34 000 грн, Чернівцях – 33 000 грн, Полтаві – 31 000 грн, Луцьку – 29 000 грн.

Найбільший попит у покупців мало готове або майже готове житло з терміном здачі до року. При цьому у 2023 спостерігалося підвищення попиту на 2-кімнатні квартири, оскільки, зараз люди частіше купують житло для себе, своєї сімʼї, і менше для інвестицій. Також, гарно продавалися однокімнатні та смартквартири до 28 кв.м.

Вторинний ринок виріс у ціні

За даними ЛУН, регіони віддалені від зони бойових дій, на вторинці виросли в ціні. Виключенням є столиця, котра з часу закінчення блекаутів, весни 2023, мінімально знизила середні ціни. Ймовірно, це повʼязано з міграційними процесами. Жителі Києва відкладають своє рішення про повернення додому, це особливо характерно для жінок з дітьми.

За даними сайту ЛУН, середня ціна 1-кімнатної квартири на вторинці у Києві у 2023 році склала:

Печерський – 130 000 $
Шевченківський – 80 000 $
Голосіївський – 67 500 $
Дарницький – 62 000 $
Дніпровський – 61 500 $
Подільський – 59 000 $
Оболонський – 54 300 $
Солом’янський – 53 500 $
Святошинський – 45 000 $
Деснянський – 41 600 $

Середня ціна 2-кімнатної квартири на вторинці у Києві у жовтні 2023 року:

Печерський – 188 500$
Шевченківський – 122 000 $
Голосіївський -108 000 $
Дарницький – 90 000 $
Подільський – 82 000 $
Солом’янський – 80 000 $
Дніпровський – 79 000 $
Оболонський – 77 000 $
Святошинський – 70 000 $
Деснянський – 58 000 $

Середня ціна 3-кімнатної квартири на вторинці у Києві у жовтні 2023 року:

Печерський – 315 000 $
Шевченківський – 200 000 $
Голосіївський – 140 000 $
Дарницький – 117 000 $
Подільський – 110 000 $
Дніпровський – 105 000 $
Солом’янський – 103 500 $
Оболонський – 100 000 $
Святошинський – 89 000 $
Деснянський – 72 000 $

За підрахунками DІM RІА, середня ціна 1-кімнатної квартири на вторинці у Київській області склала 41 851 $. Це лише на 4% більше, порівняно з вереснем 2022 року.

Двушка на вторинці Київської області нині вам обійдеться у 61059$ (плюс 11,1% до 2022 року).

Цікаво те, що серед 1-кімнатних квартир Київ у ціні втратив 3%, а Львів у той самий час зріс на 12%. Рекордсменом зі зростання став Івано-Франківськ – +18% у валюті.

Серед двокімнатних: Вінниця виросла на +18%, Івано-Франківськ – на 17%. Львів показав +9%, а Київ скоригувався на –1%.

Трикімнатні в столиці подешевшали на 6%, у Вінниці та Івано-Франківську виросли на +13%. Львів здорожчав на 8% у валюті.

Оренда впала

Київ нині займає третє місце за вартістю оренди однокімнатної квартири у розмірі 13 000 грн за місяць (Львів – 16 000, Ужгород – 15 100). За ціною оренди двокімнатної квартири столиця зрівнялась з лідером Львовом – 18 000 грн. Ймовірно, це повʼязано з меншим фондом маленьких квартир у Львові, котрі зайняли ще протягом 2022 року, тому на ринку залишились лише дорожчі варіанти.

За даними компанії ЛУН, ціни на оренду квартир в столиці за районами зараз такі 1-кімнатної квартири:

Печерський – 27 000 грн.
Шевченківський – 17 000 грн.
Голосіївський – 15 000 грн.
Солом’янський – 13 000 грн.
Дарницький – 12 000 грн.
Подільський – 12 000 грн.
Оболонський – 11 000 грн.
Дніпровський – 10 500 грн.
Святошинський – 10 000 грн.
Деснянський – 7 000 грн.

Середня ціна оренди 2-кімнатної квартири:

Печерський – 34 700 грн.
Шевченківський – 25 000 грн.
Голосіївський – 22 000 грн.
Оболонський – 16 000 грн.
Подільський – 15 500 грн.
Дарницький – 15 000 грн.
Солом’янський – 15 000 грн.
Святошинський – 12 000 грн.
Дніпровський – 11 000 грн.
Деснянський – 9 000 грн.

Середня ціна оренди 3-кімнатної квартири:

Печерський – 57 800 грн.
Шевченківський – 38 600 грн.
Голосіївський – 30 800 грн.
Оболонський – 23 900 грн.
Подільський – 23 600 грн.
Дніпровський – 21 500 грн.
Солом’янський – 20 000 грн.
Дарницький – 19 000 грн.
Святошинський – 16 000 грн.
Деснянський – 10 500 грн.

Підсумки та прогнози

За 2023 рік ринок нерухомості демонструє відновлення в усіх сегментах. Найбільшим попитом на купівлю користується готове або майже готове житло з терміном здачі до року. Українці вважають інвестиції у будівництво на ранніх стадіях доволі ризиковими.

Іншою стійкою тенденцією є те, що покупці, навіть маючи кошти на всю квартиру, віддають перевагу розтермінуванню на рік, два чи більше. Такою поведінкою вони намагаються зменшити свої ризики.

Скорочення темпів появи нових будівництв та одночасно формування відкладеного попиту з тих, хто не наважується витрачати власні кошти до стабілізації ситуації на фронті, може спричинити дефіцит нових метрів на ринку. Тому за відсутності ескалації воєнної агресії можна очікувати подальшу стабілізацію на ринку і конвертацію відкладеного попиту в нові угоди з подальшою корекцією цін.

«Додатково ринок підігріває Державна пільгова іпотека «єОселя» (від 3% річних до 20 років). Попри те, що кількість виданих кредитів відносно загального числа продажів незначна, саме впровадження програми стабілізує настрої на ринку та заохочує потенційних покупців до більш активних дій», – підкреслив Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «MOLODIST».

Він вважає одним з найпозитивніших моментів 2023 року є те, що державна програма пільгового кредитування населення «єОселя» почала активно працювати. Цьому сприяло перш за все те, що в «системі» зʼявилися гроші. Відповідно, дана програма не тільки підтримує забудовників, але й виконує важливу соціальну функцію, оскільки завдяки їй тисячі сімей можуть покращити свої умови проживання та купити омріяне житло.

Другим моментом, є те, що люди зрозуміли, що війна скоріше за все затягнеться і не варто відкладати життя на потім, а треба жити, вкладати, інвестувати, працювати і робити все, що від тебе залежить, щоб працювала наша економіка, яка в підсумку й підтримує наші збройні сили і наближає нас до перемоги.

Авторка: Наталя Толуб

Автор: Ексклюзив