Після кожного ворожого обстрілу вартість однокімнатної квартири знижується на 2 тисячі гривень

В Україні ринок житла переживає надскладні часи під час війни: найбільше будівництва ведеться у відносно безпечних західних регіонах, а також у Києві та Київській області. Відтак на заході країни квартири значно дорожчі, ніж на сході. А в містах та містечках, які наближені до лінії фронту чи частіше потерпають від ворожих обстрілів, ціни на нерухомість значно нижчі.

«Нерухомість 24/7» розповідає, як війна впливає на середню вартість квартир в містах України.

Дослідники з британського університету Бата, базуючись, зокрема, на даних ЛУН, вивчили, як обстріли та влучання впливають на вартість квартир і їхню оренду.

Зокрема, з’ясувалося, що кожен «воєнний інцидент» призводить до зниження середньої вартості нерухомості, що виставлена на продаж. Для 1-кімнатних квартир вона знижується на суму 2 тис. грн, для 2-кімнатних — на 2,4 тис. грн, а для 3-кімнатних – на 3,1 тис. грн.

У розрізі вартості квадратного метра квартири, виставлені на продаж, після обстрілів втрачають, в середньому,  36-47 грн за кв. м. Якщо ж говорити про відсотки, то зниження ціни виставленої на продаж квартири на 1% можна побачити після 6-10 атак.

Як бачимо, 1-кімнатні квартири втрачають у вартості найбільше. Цей ефект пов`язують як з безпековими аспектами (правило «двох стін» у випадку 1-кімнатного житла важко виконати), так і з більшою комфортністю 2-3-кімнатних квартир у порівнянні з 1-кімнатними, що трохи нівелює вплив війни на вартість саме такого житла.

Вплив на оренду

Безумовно, обстріли також впливають на середню ціну оренди, але не так відчутно, як на вартість продажу квартир. Зокрема, кожен обстріл знижує середню вартість оренди на 10 грн для 1- та 2-кімнатних квартир та на 6 грн для 3-кімнатних.

Зниження ціни оренди на 1% фіксується після 10-20 воєнних інцидентів», – зазначають у дослідженні. До речі, останнім часом в Києві чи не щодня фіксуються обстріли (а іноді навіть, і по декілька разів на день) — тож незабаром ми зможемо побачити, чи вірними виявилися розрахунки дослідників.

Цікаво те, що збільшення кількості обстрілів призводить до зростання кількості нових оголошень про оренду квартир. А ось на ринку продажу нерухомості подібний ефект не зафіксований —  кількість оголошень про продаж не зростає.

«Це можна пояснити тим, що рішення про продаж квартири є довшим процесом, ніж  про оренду. Якщо через зростання ризику попит на житло в певному місті падає, власники квартир можуть відкласти рішення про продаж, очікуючи покращення ситуації або сподіваючись уникнути продажу за заниженою ціною. У короткостроковій перспективі це призводить до падіння цін без збільшення кількості пропозицій на ринку. Однак, у довгостроковій перспективі, якщо ризики залишаються високими, кількість оголошень про продаж може зрости», – зазначають дослідники.

При цьому чим більше інцидентів трапляється в одній частині країни, тим швидше зростають ціни на житло в іншій. Це узгоджується з гіпотезою про внутрішнє переміщення населення: коли фронтові міста стають більш небезпечними, західні міста стають привабливішими для міграції, що підвищує попит і, відповідно, ціни. Оскільки кожен військовий інцидент зменшує вартість нерухомості, родини стають дедалі вразливішими та менш спроможними до евакуації.

У яких містах та наскільки впали ціни на житло?

На ринку нерухомості України у 2025 році продовжується коригування цін. У березні 2024 року однокімнатні квартири у Полтаві та Хмельницькому подешевшали на 1%, а їхня середня вартість наразі становить близько 35 тисяч доларів. Водночас ціна за квадратний метр у Полтаві склала 880 доларів, а в Хмельницькому – 780 доларів.

Значніше – на 2% – впали ціни у Миколаєві, Тернополі та Вінниці. Зокрема, Миколаїв залишається серед п’яти міст із найдешевшим житлом: тут однокімнатну квартиру можна придбати за 21 тисячу доларів, а середня вартість квадратного метра – 610 доларів. У Тернополі аналогічне житло коштує 37 тисяч доларів при вартості «квадрату» 850 доларів, а у Вінниці – 44 тисячі доларів (1 040 дол./м²).

Водночас у Миколаївській області ситуація з цінами на житло виявилася несподіваною. Попри близькість до фронту та постійні обстріли, вартість квартир і будинків там зросла. Це пояснюється тим, що багато місцевих мешканців, отримавши компенсації від держави за зруйноване житло, не залишають регіон, а купують нове житло безпосередньо на місці.

Найбільше  ціни впали у Сумах – одразу на 5%. Тут однокімнатну квартиру можна придбати за 21 тисячу доларів, а середня ціна квадратного метра опустилася до 590 доларів.

Рекордне здешевлення житла зафіксовано у Запоріжжі. Протягом останніх шести місяців вартість однокімнатних квартир там знизилася на 8% – до 17 тисяч доларів. Це пов’язано з активізацією ворожих обстрілів. Середня ціна квадратного метра у місті наразі складає 500 доларів.

Зазначимо, що Запоріжжя, Суми та Миколаїв входять до п’ятірки міст із найдешевшою нерухомістю, а доповнюють цей список Херсон і Харків, де однокімнатні квартири можна придбати за 16 і 20 тисяч доларів відповідно.

До речі, у Харкові ціни на житло обвалилися на 75% у порівнянні з довоєнним рівнем. За словами експертів, трапляються випадки, коли однокімнатну квартиру можна придбати навіть менш ніж за 10 тисяч доларів.

Варто додати, що зниження вартості житла спостерігається і в столиці. У Києві ціни на квартири, як на продаж, так і в оренду, досі не повернулися до довоєнного рівня, залишаючись на 3–5% нижчими.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Офіси в Україні: які міста втрачають інтерес орендарів та покупців?

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.