Попит на первинці сконцентрований у більш безпечних у «воєнному» сенсі містах

На первинному ринку житла наявний попит маже повністю збігається з реальною пропозицією: тобто з кількістю пропонованого житла на продаж в об’єктах, зведення яких від лютого 2022 року не припинялося/або поновилося і триває без пауз. При цьому на ринку вже відчувається дефіцит певних категорій житла.

У середньому по країні попит досі складає до 35% від «довоєнного» рівня. Однак в окремих регіонах (Закарпатська, Львівська обл. тощо) порівняно з 2021 роком попит на нове житло збільшився у 1,5-1,8 раза.

«Наразі понад 90% попиту на первинне житло сконцентровано головним чином в більш безпечних у “воєнному” сенсі містах, таких, як Ужгород, Чернівці, Львів, Івано-Франківськ, Житомир, Дніпро, Вінниця та Київ», — розповіла Маріанна Бігунець, директорка з продажів Будівельної компанії GAZDA.

Переважну більшість покупців цікавить житло готове до заселення (з ремонтом) чи на завершальних стадіях будівництва (понад 50% наявного попиту), в нових чергах ЖК чи котеджного містечка на стадії активного зведення (до 30% попиту), або ж в нових об’єктах з безперервним веденням будівельних робіт на стадії готовності від 30% (до 20% попиту).

Від початку 2024 року можна зробити висновок, що на «первинці» продається лише те, що активно будується. Покупці готові інвестувати в житло на етапі котловану тільки у перевірених забудовників, які працюють давно на ринку і мають гарну репутацію. Адже громадяни стали більш обачними й не мають жодного наміру купувати, навіть «за дешево», житло в «заморожених» об’єктах, терміни будівництва яких, м’яко кажучи, «розмиті» і непевні, а доля девелоперів таких недобудів також під великим питанням.

«Водночас у Києві та області назріває масштабний дефіцит квартир у новобудовах. Квадратних метрів на первинці вже не вистачає.  Особливо у столиці, де з початку повномасштабного вторгнення майже не з’являється нових проєктів. Все це може підштовхнути ціни вгору», – вважає Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

Він підкреслив, що сьогодні вже є нестача певного виду житла,  наприклад, повністю готових однокімнатних і двокімнатних квартир невеликої площі.

Нагадаємо, що у першому кварталі 2024 року ціни на житлову нерухомість в Україні, порівняно з аналогічним періодом 2023 року, зросли в середньому на 16,0%. Найбільше подорожчали квартири на первинному ринку. Про це свідчать дані Державної служби статистики.

Що впливає на попит?

Маріанна Бігунець детально розповіла про головні фактори, що впливають на попит на первинному ринку житла.

• Безпека майбутнього життя в умовах війни. Насамперед йдеться про ризики ворожих обстрілів та можливих спроб наступу агресора. Щодо захищеності від ракетних та дронових атак, то з початку повномасштабного вторгнення найбільш захищеними регіонами країни є Закарпаття, Чернівецька обл., Київ (завдяки потужній протиповітряній обороні), з огляду на незначну частоту обстрілів можна віднести деякі західні та центральні обласні центри, такі як Житомир, Львів, Івано-Франківськ, Вінниця.

• Баланс ціни, якості та площі житла, стадії готовності майбутнього ЖК. Експертка звернула увагу, що потенційних покупців цікавлять об’єкти, в яких дотримана рівновага цих характеристик: покупці готові купувати за цінами, які на 25-30% вищі за середньоринкові, однак їхні вимоги до комфорту, якості майбутніх осель обов’язково мають бути дотримані.

Наприклад, якщо говорити про багатоповерхові будинки, то це стосується невеликої поверховості (від 5 до 9 поверхів). Крім того, девелопери мають врахувати потреби абсолютно різних категорій громадян — від студентів до великих родин. Тому часто-густо на ринку знову актуальним є формат смартжитла площею від 25 м². А оптимальна максимальна площа квартир в категорії комфорт-житла може сягати 160 м² (це повноцінні 3-4-кімнатні помешкання, розраховані на родину з двома дітьми).

• Інфраструктурний комплекс разом з рекреаційним потенціалом. Покупців цікавить локальна безпека ЖК, котеджного містечка чи таунхаусів (закрита територія, камери спостереження, цілодобова охорона). Важливим є наявність вдосталь паркувальних місць, магазинів та інших побутових сервісів. Особливу увагу покупці звертають на створювану девелопером дитячу, спортивну, розважальну інфраструктуру та місце розташування ЖК чи котеджного містечка (віддаленість від центру міста, транспортне сполучення, наявність поблизу мальовничої природи: лісів, озер, річок тощо).

• Інвестиційний потенціал. Мова йде не лише про можливість придбати житло на стадії зведення за ціною в середньому на 35-40% нижчою, ніж після введення об’єкта в експлуатацію для подальшого його продажу, а також про те, щоб здавати його в оренду й отримувати пасивний прибуток.

З початку 2023 року на ринок повернулися професійні рантьє, адже через війну міграційні процеси всередині країни суттєво посилилися. Громадянам вкрай потрібне якісне житло у безпечних регіонах.

• Способи придбання: можливість вибору. Окрім сплати 100% вартості квартири, чи, приміром, таунхаусу, потенційних покупців також цікавить розтермінування з фіксацією ціни та мінімальним першим внеском (від 30%) на період зведення ЖК (до 2-3 років). Але лакмусом для покупців, безумовно, є іпотека: це і спільні програми девелоперів та банків, а також акредитація девелопера та його проєктів у державній іпотечній програмі «єОселя».

«єОселя» активізує ринок нерухомості

Нині для потенційного покупця можливість придбати житло в іпотеку може важити навіть більше, ніж ціна. Адже, наприклад, участь девелопера в програмі «єОселя» вже сприймається покупцем, як певна гарантія надійності придбання житла.

Процес акредитації забудовника до участі в «єОселі», а також отримання банківської акредитації та запровадження спільних з банками іпотечних програм передбачає, що девелопер, по-перше, відповідає нормам надійності та прозорості, його діяльність є повністю законною (наприклад, наявність всіх документів на будівництво того чи іншого ЖК, відсутність будь-яких судових обтяжень тощо). По-друге, будівництво об’єктів відбувається згідно зі встановленими графіками та без перебоїв. І по-третє, об’єкт, що зводиться, відповідає задекларованим його якісним характеристикам (створювана інфраструктура, якість будівельних матеріалів тощо).

Наразі кількість квартир на первинному ринку, придбаних за допомогою «єОселі», не перевищує 3%. Але з огляду на те, що стратегія «Укрфінжитла» частково спрямована на розвиток будівельної галузі, то можна очікувати, що до кінця року їх кількість може сягнути 10-15% від загального обсягу осель, придбаних за допомогою державної іпотечної програми.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Ринок нерухомості України: підсумки весни