Ринок комерційної нерухомості у столиці та області поступово відновлюється 

Ринок комерційної нерухомості України відчутно постраждав під час пандемії. А з початком повномасштабного вторгнення Росії  ситуація ще більш загострилася: велика кількість компаній обрала онлайн-формат роботи та відмовилася від оренди офісів. Крім того, виникла потреба релокації бізнесу в більш безпечні міста.

Так, за даними компанії Colliers, у 2023 році в Києві – найбільш економічно розвиненому місті країни – зафіксували рекордну вакантність офісів. Наприкінці довоєнного 2021 року вона становила майже 12%, наприкінці 2022-го – 17%, а вже в першому півріччі 2023-го – 21%.

На початку 2023 року на ринку комерційної нерухомості значно зменшилась кількість нових перемовин щодо оренди офісів, тому що компанії відклали питання переїзду чи розширення площ.  

Своєю чергою, аналітична компанія CBRE Ukraine повідомляє, що ринок комерційної нерухомості столиці та області поступово адаптується до умов воєнного часу та вже у другому кварталі 2023 року продемонстрував позитивну динаміку.

Так, до кінця першого півріччя обсяг укладених договорів оренди сягнув близько 61 тис. кв.м, що становить +74 п.п. з початку року. Приблизно 15% обсягу угод з оренди припадало на продовження та перепідписання чинних договорів.

Серед орендарів офісів Києва та області традиційно лідирує сектор ІТ та телекомунікацій з часткою близько 48%. При цьому держсектор та неурядові організації наростили свою частку до 25%.

«В Україні у 2023 році поступово відбувається відновлення сегмента комерційної нерухомості: зростає попит на якісні офісні приміщення, а також на торговельні площі, які мають вдале розташування та можуть гарантувати підприємцеві високий рівень виторгу. Варто розуміти, що це не аномальний ріст, а поступове зростання, помітне в усіх сегментах ринку нерухомості», – вважають на платформі «OLX нерухомість».

За даними «OLX нерухомість», порівняно з довоєнними показниками кількість пропозицій оренди комерційних площ зросла на 12-15%. Зрозуміло, що це не загальноукраїнська тенденція. Ріст показників стосується лише західних областей, Києва та Київської області.

Наприклад, кількість оголошень про оренду комерційної нерухомості в червні 2023 року в Києві перевищила 62 тисячі. Найбільша частка – пропозиції оренди офісних приміщень (понад 30 тисяч оголошень). 

Сегмент продажу комерції за останні кілька місяців також значно зріс: до рівня лютого 2022 року показники пропозицій становлять 94%, попиту – 65%.

Які приміщення мають попит?

Під час війни значно змінилися вимоги орендарів до офісних приміщень. За даними компанії «Інтергал-Буд», раніше в найбільшому попиті були центральні локації, приміщення з панорамним склінням, високими видовими характеристиками, розташовані поблизу транспортних вузлів. Нині компанії не розглядають бізнес-центри без укриття чи підземного паркінгу, а також мають упередження стосовно занадто великої площі скління та щодо конкретних районів розташування, які частіше зазнають шкоди під час обстрілів. Пріоритетним стало питання безпеки, наявності альтернативних джерел електроживлення, віддаленість від найбільш небезпечних локацій міста.

На  ринку офісів у столиці та області 99% запитів зараз йдуть на приміщення з ремонтом і бажано з меблями. Такі офіси можна здати дорожче, навіть за цінами довоєнного рівня. Своєю чергою, на офіси, де немає ремонту, в окремих випадках  пропонують дисконти навіть до 50% від довоєнної вартості. 

Ціни на оренду

За даними експертів ринку нерухомості України,  дисконти по офісних приміщеннях надавались лише з лютого по червень-липень 2022 року, і вже з осені 2022 року почалося поступове відновлення орендних ставок, перемовин і угод зі здачі в оренду приміщень.

«У цей період найбільш активно шукали нові приміщення дипломатичні місії, благодійні організації, фонди, міжнародні інституції, які розгорнули свою діяльність в Україні. Окрім того, серед орендарів були й виробничі компанії, ІТ-сектор, які розглядали як оренду нових площ, так і переїзд до офісів з кращими умовами та кращою локацією», – зазначають в компанії «Інтергал-Буд».

Що стосується цін, то до війни орендні ставки для найкращих офісних приміщень, розташованих у центральному діловому районі Києва, були в діапазоні $25-35 за кв.м на місяць. Зараз ефективна прайм-ставка (максимальна ставка у найкращих приміщеннях) закріпилася на рівні $21 /кв.м/міс. Загалом, ставки на офісний «квадрат» у столиці з початку війни просіли на близько 30%.

Нині орендні ставки на офіси у столиці та області поступово відновлюються, по багатьох будівлям вони вже досягли 100% довоєнного рівня. Хоча  різниця по деяких об’єктах все ще може складати 30-35%. Однак до кінця року є перспектива зростання ставок ще на 5-10%. Дисконти на оренду в бізнес-центрах будуть знижуватись, вони вже скорочуються до 15%. Адже попит на офісні приміщення зростає, особливо це помітно в Києві. 

«У Києві та області нині великими офісними приміщеннями цікавляться фінансові компанії, проте кількість угод невелика. Здають насамперед об’єкти, що мають ціну нижчу за ринкову, або знижки на період воєнного стану», – підкреслив рієлтор Олександр Заболоцький.

Прогноз на майбутнє

Опитування НБУ в ІІ кварталі показало зростання індексу ділових очікувань підприємців (на 13,3% – до 104,5%). Позитивні настрої бізнесу дають змогу відновлюватись ринку комерційної нерухомості. У столиці та області він поступово відновлюється.  На нього впливає чимало різних факторів: перебіг подій на фронті, курс гривні, темпи повернення компаній до офісного формату роботи тощо. Загалом ситуація на ринку оренди офісів дуже чутлива до подій у країні. Після масових обстрілів ринок завмирає на два-три тижні, відгуків стає менше. Однак, враховуючи те, що переважна більшість українських компаній вимагають від співробітників з’являтися в офісі, тому попит на офіси лише зростатиме.

При цьому, за інформацією аналітичної компанії CBRE Ukraine, девелоперська активність в офісному сегменті столиці знизилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився. Очікується, що у другому півріччі 2023 року в експлуатацію введуть близько 42 000 кв.м в чотирьох бізнес-центрах Києва. З них БЦ «Twelve» (14 000 кв.м) та БЦ «Heritage» (16 790 кв.м) складають 73% нових пропозицій. 

Авторка: Наталя Толуб

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці й в Telegram-каналі.