Ринок нерухомості України у 2025 році: купувати чи чекати?

У 2025 році інвестування у первинний ринок житла може стати найкращим способом для збереження та примноження наявних статків. З огляду на те, що у цьому році очікувана інфляція складе майже 10%, а курс долара сягне 45 грн.

«Нерухомість 24/7» розповідає, чому інвестування в об’єкти на початкових стадіях будівництва стане одним із найголовніших трендів на первинці.

Нині інвестування в житло поширюється не лише на об’єкти, зведення яких знаходиться на завершальних етапах будівництва: зараз покупці починають більш активно вкладати кошти в ЖК на старті будівництва. При цьому, за даними учасників ринку нерухомості, наразі кількість придбань житла на котловані складає до 10% від загальної кількості продажів, натомість понад 2/3 покупців цікавляться об’єктами на стадії готовності від 60% і вище (тобто в яких тривають інженерні, фасадні та внутрішні оздоблювальні роботи).

«Обираючи варіанти для інвестування, українці здебільшого розглядають дорогоцінні метали, валюту, фондові біржі та ринок нерухомості. Наприклад, згідно з результатами дослідження організації СЕО club, українські підприємці більше довіряють інвестуванню у нерухомість, ніж в акції та облігації. Зокрема, у дослідженні взяли участь понад 100 власників бізнесу із річним оборотом від $10 млн та CEO компаній із доходом від $50 млн», — розповів Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

Водночас, за даними аналітиків ринку нерухомості, через великі ризики понад 80-85% покупців, з тих, що планують придбати житло на початкових стадіях зведення, зосередиться на об’єктах надійних компаній, що працюють на ринку понад 10 років та мають вагомий портфель реалізованих проєктів.

Крім того, для таких інвесторів важливим стане участь девелопера у державній програмі “єОселя” та можливість використати сертифікат “єВідновлення”. Адже, наприклад, акредитація у державній іпотечній програмі вимагає від забудовника дотримання низки важливих вимог: 1) безперервності будівництва; 2) високої якості об’єкта; 3) відповідності об’єкта до заявлених параметрів та характеристик.

«Ми не виключаємо, що для потенційного інвестора матимуть значення ще й інші параметри та характеристики, наприклад, як девелопер планує розв’язати проблему з можливими відключеннями світла чи наявність в об’єктах укриттів», — зазначила Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії Gazda.

Переваги інвестування в житло на стадії будівництва

До кінця 2024 року дохідність за гривневими депозитами максимально становила до 15% річних у гривні, але тільки на довготривалі вклади терміном від 1 до 2,5 років. Натомість дохід за вкладами в доларах та євро залишився мізерним, не перевищуючи 1,5% річних.

«Після збільшення військового збору сума доходу за гривневими вкладами скоротиться на 23%. До того ж інфляція властива не лише гривні: наприклад, інфляція долара США та євро у 2024 склала в середньому 3% і 2,7% відповідно. Іншими словами, розміщення коштів на депозитах лише до міри можна вважати вдалим засобом збереження коштів, однак громадянинові навряд чи вдасться суттєво заробити на них», — наголосила Маріанна Бігунець.

Щодо вкладання коштів у придбання ОВДП, то механізм інвестування є досить вигідним, адже прибуток з облігацій не оподатковується. Наразі тримач цінних паперів залежно від їх терміну може отримати прибуток в середньому до 16-18% у гривні і до 1,5% в іноземній валюті.

Водночас при вкладанні коштів в житловий об’єкт на старті будівництва громадянин може отримати щонайменше до 40% прибутку лише завдяки плановим підвищенням цін під час зведення об’єкта.

Зазначимо, що девелопери протягом всього циклу будівництва до 10-12 разів переглядають вартість кв. м: це називається «плановим» підвищенням цін, яке пов’язане з кількома чинниками, найголовнішими з яких є зменшення ризиків для покупців та природне збільшення попиту на об’єкт, що активно будується. Крім того, на кінцеву вартість об’єкта на завершальних стадіях будівництва та на стадії введення в експлуатацію впливає низка об’єктивних факторів: інфляція, курс валют, собівартість будівництва.

Тому з об’єктивних причин вартість новобудов у 2025 році може зрости щонайменше на 10-15% у гривні. Проте ці цифри не враховують подорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт.

Попит повільно оживає

Фахівці Національного банку в Звіті про фінансову стабільність представили свій аналіз ринку нерухомості. Згідно з його даними,  попит повільно оживає. За 2024 рік кількість угод зросла на 14%, але це все ще лише 70% від рівня до вторгнення. Більшість угод стосується квартир (60%), решта — приватних будинків.

Найпопулярніше житло — невеликі квартири віком старше 35 років. Середня площа придбаних квартир — 48 кв. м, будинків — 71 кв. м. Новіші квартири до 15 років займають лише чверть угод.

Локація вирішує. 78% угод укладено за межами обласних центрів, із яких лише 10% припадає на Київ. Найактивніше купують житло на заході України.  Ціни формує покупець. Реальні ціни продажу на 25% нижчі за середні оголошення, а ринок і далі залишається “ринком покупця”.

«На заході країни починають нові об’єкти, але у Києві переважно добудовують те, що почали раніше. Дешеві житлові комплекси часто заморожені, бо ресурси вкладають у преміум-клас. А це означає, що в майбутньому може виникнути дефіцит якісного житла», — вважає голова партії  «Слуга народу» Олена Шуляк.

На її думку, сьогодні купівля житла в Україні — це не просто вибір між орендою чи кредитом. Це також питання довіри до забудовників, оцінки ризиків і ретельного фінансового планування. Нерухомість стала своєрідним дзеркалом економічних реалій і безпекових викликів, із якими стикається країна.

«Житло — це не просто квадратні метри, а показник фінансової стабільності в країні. І якщо хочемо пожвавлення, без нових підходів у кредитуванні не обійтися. Важливі не лише державні програми — «єОселя» та «єВідновлення», а й банківські продукти для ширшого кола клієнтів. Мільйони ВПО очікують на адекватне фінансування та поєднання державних програм підтримки і кредитні інструменти», — зазначила Олена Шуляк.

Калькулятор вартості нерухомості

Порахуємо зміну вартості 2-кімнатної квартири в об’єкті комфорт-класу в м. Ужгород, що є одним із 3-х найдорожчих міст України за ціною житла на первинному ринку.

Так, придбання квартири площею до 65 м2 на початку будівництва обійдеться покупцеві в середньому в 2-2,5 млн грн. Протягом 2025 року вартість такої квартири номінально (заплановано) може зрости на 500-600 тис. грн. Однак з урахуванням об’єктивних факторів таких, як інфляція, курс долара, вартість будівництва та наявний попит, її ціна може сягнути 2,8 млн грн.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Кількість нових іпотечних кредитів перевищила довоєнні показники

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.