Що очікує ринок первинної нерухомості у 2024 році?

Ціни на житло у Києві та області у 2024 році можуть змінитися не лише через зростання інфляції. Драйвером збільшення вартості нових квадратних метрів стане і подорожчання собівартості будівництва. Головні зміни для покупців спостерігатимуться в об’єктах з динамічним і безперервним будівництвом на високих стадіях готовності.

Проаналізувавши головні економічні, воєнні та політичні прогнози, фахівці ринку нерухомості вважають, що у цьому році в столиці та області не буде стрімкого розвитку нового будівництва ЖК.

«Протягом 2023 року порівняно з другою половиною 2022 року темпи будівництва зросли лише на 15-20%, що ледь дотягує до ⅓ від кількості об’єктів, зведення яких велося до повномасштабного вторгнення. При цьому понад 80% ЖК, на яких ведуться будівельні роботи, мали б бути здані в експлуатацію ще у 2022 та на початку 2023. Фактично частина девелоперів, хоч і повільно, але намагалася й намагатиметься у 2024 році довести до ладу розпочаті об’єкти», – розповів Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

До речі, нині понад 70% ЖК, які зводяться, переважно сконцентровані в західних областях та Києві через «статус» найбільш захищених від ворожих обстрілів – звідси й більш відчутний попит, ніж у решті регіонів країни.

«2024 рік стане роком подальшого росту продажів нерухомості первинного ринку, адже  ми вже зараз спостерігаємо за відновленням попиту і збільшенням кількості продаж. Купувати нерухомість будуть як для власного проживання, здачі в оренду, так і для інвестицій, для нарощування власного капіталу. Оскільки будь-яка турбулентність, це перш за все – час можливостей. Потенційні покупці нерухомості будуть шукати пропозиції від забудовників, які активно будують і під час воєнного стану виконують свої зобов’язання», – вважає Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

«єОселя» стимулюватиме попит

Активне запровадження програми пільгового іпотечного кредитування «єОселя» в новобудовах, що будуються, може додатково стимулювати зростання попиту на київському та обласному ринку новобудов.

«За співставних економічних умов, попит на житло на первинному ринку нерухомості однозначно виросте. Тим більше зараз дуже активно працює державна програма іпотечного пільгового кредитування «єОселя», яка стимулює попит та робить, для тисяч українських сімей, посильним придбання житла», – розповів Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

Наразі в Україні кількість квартир, придбаних за програмою «єОселя» в ЖК на стадії будівництва, не перевищує 1%, при цьому більшість квартир купується в об’єктах класів «комфорт+» та «бізнес», ціна яких в середньому на 30-50% вища за вартість квартир в об’єктах економкласу з аналогічним ступенем готовності. Для більш-менш відчутного впливу державної іпотеки на первинний ринок ця цифра має зрости бодай до 25-30% від виданих кредитів – до 200-250 іпотек щомісяця. Крім того, важливим стане суттєве розширення програми на об’єкти економ та комфорт-класу.

Що буде з цінами?

У 2024 році за умов економічної стабільності вартість квадратного метра на ринку первинної нерухомості зростатиме точково на рівні 10-15%. Такий прогноз надав Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development. На його думку, головні зміни у вартості житла для покупців спостерігатимуться в об’єктах на високих стадіях готовності. Вони пов’язані більше з комерційною стратегією та переходом на новий етап будівництва, а не через підвищений попит.

Своєю чергою Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість», пояснив, що окрім зростання собівартості будівництва та росту заробітних плат будівельників, на зростання ціни також значно впливає зменшення пропозицій готового введеного в експлуатацію житла. Оскільки, на жаль, на сьогодні багато забудовників навіть не відновили будівництво. Не кажучи, вже про те, що темпи будівництва навіть серед тих компаній, хто поновив свої роботи, значно відстають від довоєнних часів. Лише одиниці, можуть похвалитися тим, що не зменшили обсяги будівництва чи збільшили його темп. Тож,  в середньостроковій перспективі, ринок буде відчувати дефіцит, високоякісного, введеного житла на первинному ринку і відповідно ціни й далі будуть зростати.

Серед факторів, що впливатимуть на розвиток первинного ринку житла у 2024 році, експерти виділили наступні:

• Тривалість і перебіг війни, протидія агресорові та подолання наслідків війни.
• Розвиток економіки й зокрема будівельної та дотичних галузей (зростання ВВП, низька інфляція, збалансовані доходи та видатки державного бюджету завдяки макрофінансовій підтримці країн-партнерів).
• Розвиток державної програми «єОселя» на первинному ринку.
• Ефективність містобудівної реформи (від подолання корупції на всіх щаблях, створення прозорого інвестиційно привабливого ринку, до захисту прав покупців).
• Ситуація на ринку валют: міцність національної валюти.
• Зростання доходів громадян.
• Політичний консенсус: відсутність внутрішніх руйнівних чвар.

За оптимістичного сценарію ситуація на первинному ринку житла у 2024 році залишатиметься притомною: навряд чи ринку загрожуватиме більш глобальна криза, ніж та, що була викликана війною.

Ціни в новобудовах продовжуватимуть зростати, враховуючи динаміку за останні пів року, коли був помітний ріст вартості квадратних метрів у межах 20-25%. Наразі немає передумов для зниження ціни, навпаки при все вказує на подальше здорожчення вартості квадратного метра. Адже ринок нерухомості вже відштовхнувся від дна.

Авторка: Наталя Толуб