У 2025 році ціни у новобудовах можуть зрости на 25%

Український ринок нерухомості майже адаптувався до викликів воєнного часу. Цього року він помірніше буде реагувати на поточні військові ризики, проте на нього продовжуватимуть тиснути такі фактори, як зміна умов програми пільгової іпотеки «єОселя», скорочення платоспроможного попиту та підвищення оподаткування угод з купівлі-продажу нерухомості. Водночас ціни на первинку у різних регіонах нашої країни будуть рости.

Вартість новобудов зростатиме через інфляцію, подорожчання матеріалів та оподаткування. Попит буде впливати на динаміку цін, а його рівень залежатиме від економічної стабільності та макроекономічної ситуації.

«Можемо припустити, що у 2025 році ринок нерухомості в Україні демонструватиме помірне зростання цін, особливо в сегменті новобудов. Через зростаючу вартість будівництва, а також, що притаманно для великих міст (Києва чи Львова), внаслідок  обмеженої пропозиції та продовження міграції, вартості квартир в новобудовах підвищаться на 7-10%», — вважає Ігор Сироватко, директор департаменту клієнтського сервісу OLX Україна, Казахстан, Узбекистан.

2025 рік буде непростим на ринку нерухомості. З одного боку існує ціла низка об’єктивних факторів, що впливатимуть на цінову кон’юнктуру. А з іншого — купівельна спроможність громадян залишатиметься на досить низькому рівні. Про це розповіла Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії GAZDA.

На її думку, у 2025 році залежно від стадії будівництва, регіону розташування новобудови, якості та класу об’єкта зростання цін на первинному ринку житла може скласти від 15% до 20-25%.

Головними факторами, що можуть позначитися на вартості житла в новобудовах, є:

• Розмір інфляції. Згідно з прогнозами, у 2025 році інфляція може скласти 10% — це вплине на здорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт.
• Ситуація на валютному ринку. Очікується, що середньозважений курс американського долара, до якого зазвичай “прив’язані” ціни на первинному ринку, може скласти 45 грн. Тобто порівняно з поточним роком курс долара може зрости в середньому на 10%.
• Зміни в оподаткуванні. Йдеться про збільшення військового збору з 1,5% до 5% (окрім військовослужбовців та осіб прирівняних до них).
• Рівень попиту. Протягом 2025 року цілком можлива диференціація цін за кількома критеріями:

1) безпечне розташування (регіон будівництва);

2) якість ЖК, що зводиться;

3) стан зведення (+динаміка будівництва);

4) різноманіття механізмів придбання житла (іпотека, розтермінування).

«Різниця між об’єктами на початку зведення та на стадії введення в експлуатацію залежно від класу об’єкта може сягати 40%, що в принципі було типовим для «довоєнного» ринку. Натомість ціна на «однокласові» об’єкти в різних регіонах може відрізнятися в межах 10%: наприклад, якісна квартира комфорт-класу в Ужгороді може бути дорожчою за співмірну оселю у Дніпрі чи Полтаві — в регіонах менш безпечних для прожиття. Інакше кажучи, «націнка за безпеку» може скласти близько 10% до наявних цін», — розповіла Маріанна Бігунець.

Коли збільшиться попит?

За думку експертів ринку нерухомості, лише близько 20% від тих, хто фінансово здатен придбати житло (за повну вартість, за допомогою розтермінування чи іпотеки, в тому числі за державною програмою «єОселя») вирішать у 2025 вкласти кошти в первинний ринок житла.

Замалий рівень попиту може значно посилити конкуренцію на первинному ринку, особливо у відносно безпечних регіонах таких, як Закарпаття, Львівщина, Буковина, Київщина. Девелопери можуть запропонувати покупцям більш лояльні умови придбання, а за низкою параметрів якісніше житло, ніж конкуренти.

Крім того, на ринку вже з’явилися спеціальні пропозиції, що передбачають більш вигідні умови придбання житла для ветеранів війни.

«За нашими оцінками, у 2025 році на кожного реального покупця житла в безпечних регіонах припадатиме в середньому 2 квартири, що зводяться. А конкуренція вимагатиме від забудовників ухвалення низки важливих рішень, пов’язаних зі способами придбання житла: наприклад, вдосконалюватимуться / покращуватимуться програми розтермінування: приміром, потенційне зниження початкового внеску з 30-50% до 10-20%, розширення терміну погашення розтермінування з 3 до 5 років», — зауважила Маріанна Бігунець.

Ціни вверх 

За даними ЛУН, найдорожчим містом у країні для первинного ринку залишається Львів. За останні пів року вартість квадратного метра там зросла на 6%, і сьогодні в середньому становить 57 000 грн за квадратний метр.

«Київ з цінами на первинку за останні пів року виріс на 10%, поступившись лише Львову. Медіанна вартість квадратного метра тут складає 54 000 грн. Попри ризики не варто чекати закінчення війни для інвестицій у первинний ринок. Він залишається привабливим завдяки нижчій вартості житла, у порівнянні з європейськими країнами, та вищій прибутковості», – вважає Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «MOLODIST».

Найбільший ріст цін у 2024 році показав Ужгород – 13%. Вартість квадратного метра первинки тут становить 49 000 грн, і таким чином найменший обласний центр в Україні – Ужгород – опинився на третьому місці за вартістю житла в країні.

Станом на зараз у місті в продажу 71 черга житлових комплексів, тоді як у Києві 341. За даними міського голови, за час війни чисельність населення в Ужгороді збільшилася на 35%. Власне, це і є причиною будівельного буму та різкого збільшення ціни на первинці.

Своєю чергою, ціни в Дніпрі також зросли на 6% за 6 місяців. Дніпро все ще залишається містом-хабом для внутрішньо переміщених осіб із прифронтових регіонів. У середньому квадратний метр на первинці тут становить 45 000 грн.

А ось інші міста, наближені до лінії фронту, дешевшають. Ймовірна причина цього – гірша економічна ситуація в регіоні, менша кількість робочих місць, що робить їх менш привабливими як для релокації, так і для інтенсивного будівництва нового житла. Наприклад, вартість первинки в Запоріжжі знизилася на 11% за останні 6 місяців і становить 26 000 грн за квадратний метр, що майже вдвічі менше, ніж в Ужгороді і однаково з ціною в Сумах.

«єОселя» активізує первинку

Середня вартість квадратного метра від забудовників продовжує зростати, тому девелопери активніше акредитують свої проєкти в програмі «єОселя». Подальше зниження ставок або розширення державних програм, таких як «єОселя», може поступово зробити купівлю доступнішою для більшої кількості громадян.

На думку фахівців будівельної компанії GAZDA, важливим у 2025 році слід вважати акцентовану переорієнтацію державної іпотечної програми «єОселя» на первинний ринок. За їх прогнозом, наступного року залежно від низки економічних та воєнних обставин близько 30-35% всіх придбань житла на первинному ринку може припасти на цю програму (згідно з офіційною статистикою, кількість квартир, придбаних від забудовника-девелопера за допомогою «єОселі» наприкінці 2024 року вже сягає 24-25%).

Збільшення придбань житла на первинному ринку за програмою «єОселя» стане можливим завдяки новій формі анкети об’єкта будівництва, що спрощує процес акредитації житла на стадії зведення.

Щодо частки придбань за іншими механізмами, то на «комерційну» банківську іпотеку може припасти 5-7% продажів (головним чином завдяки спільним програмам банків та девелоперів), обсяг угод купівлі / продажу за повну вартість не перевищить 10%, а кількість придбань за допомогою програм на виплат складе близько 50% від загальної кількості продажів.

Чи очікують зростання цін українці?

За підсумками опитування ЛУН, на столичному первинному ринку 42% потенційних покупців очікують зростання цін, 31% — що ціни залишаться без змін, і 27% вважають, що вони знизяться. Нагадаємо, що за останні пів року ціни на новобудови в Києві зросли на 10%.

Своєю чергою, щодо первинного ринку Одеси 41% респондентів вважають, що ціни зростуть, 35% — що залишаться без змін, і 23% очікують зниження. Дані ЛУН свідчать про зростання цін на первинному ринку Одеси на 5%.

А у Львові на первинці 46% респондентів прогнозують подальше зростання цін, 30% — що ціни залишаться стабільними, 24% — що знизяться. За останні пів року ціни на новобудови у Львові зросли на 4%.

«Результати опитування свідчать про високу обізнаність суспільства у ринкових процесах і їхню зацікавленість темою нерухомості. Ті, хто очікує зниження цін, ймовірно відкладають купівлю житла, чекаючи сприятливіших умов», — зазначає Людмила Кірюхіна, керівниця ЛУН Статистики.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: В Україні рекордний попит на оренду квартир: у столиці почали здавати навіть балкони

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.