У вартість нових житлових об’єктів буде закладено курс 45-47 гривень за долар

За даними Держстату, за рік житло в найбільших містах України подорожчало на 17,6%. Таким чином зростання цін на житло було у рази вищим, ніж офіційний рівень річної інфляції — 8,2%. Хоча, наприклад, у Харкові, який потерпає від обстрілів ворога, квартири навпаки подешевшали.

Скільки потрібно буде викласти за квадратний метр у найближчі пів року дослідила «Нерухомість 24/7».

У вартість житлових об’єктів, старт будівництва яких розпочнеться у другому кварталі, закладено курс 45-47 грн/$. Про це розповіла Маріанна Бігунець, директорка з продажів Будівельної компанії GAZDA.
При цьому середньозважений курс протягом всього циклу будівництва нових об’єктів, що в середньому складає 2 роки, очікується на рівні близько 43-44 грн /$.

Щодо об’єктів економ та комфорт-класу, будівництво яких розпочалося у 2022-2023 роках, то до кінця року вартість м² буде розрахована з курсу 42-43 грн/$.

Нагадаємо, що згідно з макроекономічним прогнозом середньозважений курс долара у 2024 році складе 40,7 грн, а наприкінці року курс перетне позначку у 42 грн.

Які фактори впливають на коригування цін?

Маріанна Бігунець зауважила, що девелопери уважно аналізують економічну ситуацію в країні та коригують ціни, перш за все спираючись на основні об’єктивні чинники.

Серед них:

• Ситуація на валютному ринку. На первинному ринку житла вартість м² прив’язана саме до курсу долара. З 1 січня по 1 липня 2024 року курс американської валюти зріс з 38 грн до 40,45 грн. Тобто відповідно до офіційного курсу гривня втратила щонайменше 7% своєї вартості.

• Рівень інфляції. Після збільшення тарифів на електроенергію та зростання акцизів на пальне рівень цін може суттєво зрости: залежно від групи товарів та послуг в середньому на 10-15%. Водночас за офіційним прогнозом у другому півріччі інфляція прискориться до 5-6% і за підсумками року складе до 8,2%.

• Зменшення кількості новобудов. Від початку повномасштабного вторгнення загалом по Україні кількість нових об’єктів скоротилася в понад 2 рази, а в наступному році об’єктивний ринок «просяде» до 30% від обсягів 2021 року.

При цьому внаслідок зменшення обсягів будівництва з 2022 по 2023 роки та обмеженої пропозиції ЖК чи котеджних містечок належної якості у поточному році попит і пропозиція майже вирівнялися. Наразі по Україні безперервне будівництво спостерігається лише в 1/3 житлових об’єктів від загальної кількості задекларованих новобудов. І левова частка з них припадає саме на безпечні регіони країни.

«Розмови про «дефіцит» нового житла точаться вже майже 2 роки. Однак це лише «тактичні обставини». Наприклад, в Закарпатській області ситуація прямо протилежна: конкуренція між девелоперами з кожним місяцем посилюється (у другому півріччі на Закарпаття планують «вийти» від 10 до 15 девелоперських компаній з інших регіонів). Схожа ситуація у Львові та Івано-Франківську: у 2024 році в цих містах заявлено у 2 рази більше новобудов, ніж було «довоєнного» 2021 року», – розповіла директорка з продажів Будівельної компанії GAZDA.

• Концентрація попиту в безпечних регіонах. Це важлива обставина, яка за 2 роки фактично вирівняла в цінах об’єкти в західному регіоні (Закарпатті, Івано-Франківську, Львові, Чернівцях) з Центральним (Житомиром, Полтавою, Вінницею) та найбільшими містами, де зазвичай завжди ціни були вищими: Києвом, Одесою, Дніпром, Харковом.

Подекуди ціновий розрив на старті будівництва в різних регіонах, якщо порівнювати схожі за своїми характеристиками об’єкти, не перевищує 5-10%. Наприклад, ще до початку воєнної агресії середня різниця вартості м² на старті зведення могла сягати 40%.

Водночас залежно від якісних характеристик ЖК, найбільший попит спостерігається на новобудови Закарпаття, Львова, Чернівців, Івано-Франківська, і подекуди він 1,5-2 раза вищий, ніж у Києві чи, приміром,  Дніпрі.

• Якісні характеристики ЖК, таунхаусів та котеджних містечок. Мова йде про якість використовуваних будівельних матеріалів і будівельно-монтажних робіт, темпи будівництва (дотримання задекларованих строків), поверховість ЖК, наявність рекреаційних можливостей, створюваний девелопером всеохопний інфраструктурний комплекс (паркувальні місця, об’єкти соціально-побутової, дитячої, спортивної інфраструктури), безпека прожиття, віддаленість від центральної частини міста, зручне транспортне сполучення тощо.

Прогноз цінової політики

З огляду на об’єктивні економічні чинники та залежно від якості та класу житла до кінця року вартість осель в новобудовах може зрости в середньому ще на 10-15%. Таким чином, сумарно за 2024 рік новобудови можуть  подорожчати на 25-30% в гривневому еквіваленті. При цьому, головною «стелею» в процесі здорожчання житла на первинному ринку є рівень собівартості будівництва, який сягає до 70-80% від вартості м². А найвагомішим стимулом для втримання попиту на високому рівні, принаймні в перспективі найближчого року, можуть стати більш лояльні для покупців програми з розтермінування.

«Ціна на квартиру в новобудові  буде залежати від класу нерухомості, безпечності регіону, готовності об`єкта тощо. Також на неї впливатиме курс та вартість будівельних робіт. Коли дорожчає долар, зростають ціни та на імпортні матеріали, послуги деяких підрядників. Загалом зараз український ринок нерухомості реагує більше на зовнішні фактори — політичні, військові та економічні», – розповів Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».

Який попит на нерухомість?

Хоча попит на житлову нерухомість повільно зростає, він залишається помітно нижчим, ніж до повномасштабного вторгнення. За І квартал 2024 року нотаріуси зареєстрували на третину більше угод купівлі житла, ніж в І кварталі 2023 року. Проте за останні чотири квартали угод все ще на третину менше порівняно із середньою кількістю протягом трьох років до повномасштабної війни.

При цьому майже половина угод сконцентрована у Києві, Київській та Львівській областях. Тут хочуть жити найбільш платоспроможні покупці. Про це повідомив Національний банк України у звіті про фінансову стійкість.

• у Львові середньозважені ціни сьогодні сягають 55 тис. грн/кв.м,
• 50 тис. грн в Києві,
• 39 тис. грн/кв.м в Ужгороді,
• 38 тис. грн/кв.м в Чернівцях.

«На кінець червня цього року кількість активних оголошень про продаж квартир зросла, порівняно з аналогічним періодом 2023  року, на 25% — майже  270,5 тисячі. І пропозиція на ринку така велика, що знайти свого покупця власникам квартир дедалі важче», — розповіла на прес сніданку керівниця сектору розвитку продажів «OLX Нерухомість» Оксана Остапчук.

За прогнозами учасників ринку нерухомості, надалі попит на житло навряд чи стрімко збільшуватиметься. Проте його стимулюватимуть державні програми, наприклад «єОселя» та зростання доходів населення.

Важливим для успішності девелопера може стати реалізація «стратегії мультиформатності»:

1) будівельні проєкти в різних форматах (багатоквартирні будинки з оселями оптимальної площі залежно від потреб покупця, таунхауси, котеджі, об’єкти комерційної нерухомості);

2) інноваційність  — безпека, екологічність, мала поверховість, розгалужена інфраструктура, можливість придбати житло як з чорновим оздобленням, так і ремонтом «під ключ».

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Які сюрпризи приховує «єОселя»?

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.