У зоні турбулентності: підсумки ринку первинної нерухомості у 2024 році

Первинний ринок нерухомості переживає непрості часи через постійні обстріли, складнощі з логістикою, здорожчання матеріалів, брак робочих кадрів, складну економічну ситуацію та падіння попиту. Адже українці відкладають покупку житла до перемоги, якщо в цьому немає крайньої потреби. На додаток, зважаючи на всі ризики, надають перевагу вторинному або майже зданому в експлуатацію житлу. Проте попри всі труднощі українська первинка розвивається, а кількість ЖК росте навіть у прифронтових регіонах.

Яким був український ринок нерухомості у 2024 році та що буде з цінами на квартири до кінця зими 2025 розповідає «Нерухомість 24/7».

Цього року обсяги введення нового житла в експлуатацію збільшилися майже у всіх обласних центрах України. За даними ЛУН, у відсотковому вираженні найбільший приріст зданих квартир показали Житомир та Чернігів — 329% та 316% відповідно. А ось у столиці за цей же час кількість таких квартир виросла лише на 13%. Щоправда, саме Київ став лідером за будівництвом нового житла: за 12 місяців (1-3 квартали 2024 + 4 квартал 2023) тут ввели в експлуатацію 10,7 тис. квартир. На другому місці за цим показником — Київська область, де було збудовано майже 8,6 тис. нового житла. Своєю чергою, бронзу взяв Львів з 5,4 тис. квартирами.

Ія Кучинська, співзасновниця компанії Open Development зазначила, що, за даними міжнародної дослідницької компанії Chambers and Partners, у 2023 році в Україні було побудовано 7,38 мільйона квадратних метрів житла. Однак згідно з останніми даними Державної служби статистики України, у першій половині 2024 року було збудовано 2,45 мільйона квадратних метрів, що на 7,7% менше, порівняно з аналогічним періодом 2023 року.

«Це суперечить попереднім прогнозам експертів, які навпаки очікували збільшення обсягів будівництва на 15-20% у 2024 році, — вважає експертка. — Тому, якщо реально дивитися на речі, то прогнозований приріст на весь 2024 рік може бути в межах 5-10% від обсягів 2023 року. Причин цьому безліч: економічна нестабільність, інфляція, подорожчання будівельних матеріалів (приблизно на 40% від початку війни), перебої з постачанням та ускладнена логістика, мобілізація та брак кадрів тощо».

Попит все ще не вирівнявся 

Ігор Сироватко, директор департаменту клієнтського сервісу OLX Україна, Казахстан, Узбекистан повідомив, що попит на купівлю житла у січні-жовтні 2024 році, в порівнянні з аналогічним періодом 2023 року, знизився на 3%. Для порівняння, у 2022 році відбулося падіння пошукових запитів на 37% порівняно з 2021 р. Як висновок, за три роки попит на купівлю житла стабілізувався на новому рівні поки що без значних змін рік до року.

Своєю чергою, за даними Дениса Суділковського, бренд та бізнес директор ЛУН, загалом інтерес покупців до нерухомості оцінюється в 70-80% від 2021 року. Нагадаємо, що 2021 рік був рекордним для галузі, будувалась найбільша кількість житла та ціни досягли майже історичного максимуму у валюті за роки незалежності.

За інформацією від OLX Нерухомість, найбільшу кількість відгуків на купівлю житла традиційно збирають такі міста як Київ, Львів, Одеса та Харків. Щодо відсоткового приросту за рік, то найкращий показник показав Херсон (+96% відгуків на купівлю 1-кімнатних квартир, +84% – на 2 кім., +193% на 3 кім.)

«Понад 45-50% всього попиту припадають на міста в Західному регіоні країни. Також досить активними є покупці в Києві та на його околицях (близько 20% від загального обсягу попиту), Одесі (10-15% попиту), на інші міста (наприклад, Вінниця, Житомир, Дніпро, Харків тощо) припадає приблизно 10-15% попиту на новобудови. Отже, фактор захисту і безпеки досі залишається чи найголовнішим при виборі оселі», — підкреслила Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії «GAZDA».

За даними ЛУН, про зростаючу активність первинки свідчить і динаміка кількості ЖК в продажу. Причому, зростання числа активних новобудов спостерігається не тільки в більш-менш безпечних західних областях України, а й на сході країни. Зокрема, у прифронтовому Запоріжжі працюють відділи продажів у 11 ЖК (приріст за рік на 10%). Збільшилась кількість новобудов у Дніпрі — тут зводять житло у 54 ЖК (приріст за рік 2%). Проте дещо знизилась активність девелоперів у Харкові (-9% за рік), в Миколаєві (-6% за рік), Одесі (-7%) та ін.

У столиці за рік кількість працюючих відділів продажів новобудов збільшилась на 1% — до 177 активних проєктів. А ось Львів, Ужгород та Івано-Франківськ за рік продемонстрували збільшення кількості ЖК в продажу на 6-8%.

 Ціни вверх

Подорожчання будматеріалів, дефіцит кадрів та зростання заробітної плати в галузі, послаблення національної валюти — ці фактори у 2024 році продовжували підштовхувати ціни на українській первинці вгору.

Рекордсменами зростання середньої вартості квадрата, що будується, стали: Кропивницький, в якому метр новобудов за рік додав рекордні +33% в гривні; Рівне, де середня вартість  кв.м здорожчала на 24%; Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця, в яких «квадрат» подорожчав на 21%.

При цьому найдорожчими в Україні по середній вартості квадратного метра все ще залишаються новобудови Львова, які за рік додали +14%.

Наприклад, у розрізі мінімальної вартості цілої квартири (середнє від мінімальної вартості кв.м у забудовника помножене на мінімальну площу майбутньої квартири), найдешевше майнові права на майбутню квартиру обійдуться в Сумах — 1,08 млн грн. У столиці мінімальна вартість майбутньої квартири на первинці потягне майже у 2,5 раза дорожче, ніж в Сумах — 2,97 млн грн.

За даними ОЛХ, наразі «найдорожчими» містами за рівнем цін на первинному ринку є Київ, Львів, Ужгород і Одеса. У цих містах середня вартість кв.м залежно від стадії будівництва, класу об’єкта, площі квартири варіюється від 42 тис. грн до 47 тис. грн.

Так, на первинному ринку лідером є Львів з медіанною вартістю однокімнатної квартири 2,78 млн гривень ($67 300). На другому місці Ужгород — 2,68 млн гривень ($64 880), на третьому — Київ, 2,55 млн гривень ($61 700). Несподівано на четвертому місці опинилося Рівне, з медіанною ціною у 2,28 млн гривень ($55 200), що вище за Дніпро, яке займає п’яте місце — 2,18 млн гривень ($52 800).

Вимкнення електроенергії = тимчасове зниження попиту

Зацікавленість українців в придбанні квартири корелює з ситуацією на фронті та станом енергетичної галузі. В період весінньо-літнього масового відключення електроенергії у 2024 році, активність у покупках квартир очікувано знижувалася — але після відновлення стабільного енергопостачання доволі швидко повернулась на попередній рівень.

«Українці адаптувалися до кризових умов і готові швидко повертатися до інвестицій у нерухомість, щойно ситуація з електропостачанням покращується. Вплив відключень на цей сегмент є короткостроковим і швидко нівелюється після стабілізації», — переконаний Ігор Сироватко, директор департаменту клієнтського сервісу OLX Україна, Казахстан, Узбекистан.

Водночас  перебої з енергопостачанням суттєво гальмують бізнес, в тому числі й будівельний — насамперед зростає собівартість зведення та посилюються ризики для покупців.

Через можливі проблеми з енергоживленням темпи будівництва також можуть суттєво знизитися: мова йде головним чином про «активні» об’єкти на початкових стадіях будівництва, що наразі складають близько 35-40% від усіх об’єктів в стадії зведення. Таку думку висловила Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії «GAZDA».

«Однак, як це не парадоксально, співвідношення покупців і об’єктів, на яких вестиметься активне зведення і триватимуть продажі, збережеться. Тобто можна говорити, що «пропорція» між попитом, реальними продажами і об’єктами продажів не зміниться», — твердить фахівчиня. 

«єОселя» йде на первинку

Програма пільгової іпотеки «єОселя» підтримувала активність ринку нерухомості у 2024 році. З початку її роботи (кінець 2022 року) було видано майже 14,5 тис. іпотечних кредитів на суму 23,3 млрд грн.

До речі, з кінця 2024 року ця програма переорієнтується з ринку вторинної нерухомості на ринок первинки, адже за допомогою «єОселі» більшість позичальників тепер зможуть придбати житло віком до 3 років.

Така вимога до віку житла суттєво підсилить привабливість нерухомості саме від забудовників, причому житла не тільки вже збудованого, а й того, що ще будується. Це підтверджує і активність девелоперів у акредитації своїх проєктів в програмі. Наразі, на початок грудня 2024 року, за допомогою «єОселі» вже можна придбати майнові права на майбутні квартири у 195 будинках від 89 забудовників.

Денис Суділковський, бренд та бізнес директор ЛУН розповів:

«єОселя» демонструє чудові результати і питання лише в бюджеті на програму, але звісно на вторинці. Це ймовірно найвигідніші умови купівлі житла за всю історію незалежності. Додатково програма дає сигнал ринку, що житло зараз можна купувати і навіть ті, хто нею не користуються, починають менше відкладати ідею і наважуються на покупку. За нашим дослідженням до половини людей, що цікавились темою придбання нерухомості в столиці, відкладають рішення до перемоги. Проблема не тільки економічна, а значною мірою психологічна. Якщо розглядати «єОселю» на первинному ринку, то нещодавній фокус саме на житлі до трьох років вже відчутно збільшив кількість угод на первинці, але оцінювати ефект краще за довший період. Спостерігаємо».

Що чекає ринок нерухомості у 2025?

Ігор Сироватко, директор департаменту клієнтського сервісу OLX Україна, Казахстан, Узбекистан вважає, що у сегменті продажу головним фактором зростання попиту є стабільна безпекова ситуація.

«Закінчення війни або навіть «прогнозований сценарій» на рік уперед здатні стимулювати інтерес до купівлі житла. Зниження ризику ескалації підвищить активність інвесторів, що, своєю чергою, сприятиме зростанню цін. Також стабільність може спонукати українців, які виїхали за кордон, повернутися та інвестувати у власне житло. Поліпшення умов кредитування вже почалося, але у 2025 році цей фактор, ймовірно, ще не стане вирішальним», — розповів експерт.

На його думку, розтермінування від девелоперів залишиться популярною альтернативою «єОселі» для покупців, які не мають можливості сплатити всю суму одразу. Адже девелопери нині пропонують різні варіанти розтермінування, що дозволяють поступово виплачувати вартість житла, часто без додаткових відсотків на початкових етапах будівництва.

Наступного року залежно від стадії будівництва, регіону розташування новобудови, якості та класу об’єкта зростання цін на первинному ринку житла може скласти від 15% до 25%, прогнозує Маріанна Бігунець, директорка з продажів Будівельної компанії «GAZDA».

Також на ціну житла впливатиме підвищений попит (залежно від виду об`єкта), зростання курсу долара, нестача нових об’єктів тощо. Крім того, у державному бюджеті на 2025 рік закладено курс гривні до долара на рівні 45, що також сприятиме подорожчанню житла.

«Ціни на житло у Києві та області в 2025 році можуть змінитися не лише через зростання інфляції. Драйвером збільшення вартості нових квадратних метрів стане і подорожчання собівартості будівництва. Головні зміни для покупців спостерігатимуться в об’єктах з динамічним і безперервним будівництвом на високих стадіях готовності. Своєю чергою, активне запровадження програми пільгового іпотечного кредитування «єОселя» на первинному ринку може додатково стимулювати зростання попиту, і не лише на київському та обласному ринку новобудов», — вважає Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «MOLODIST».

Свою роль у підвищенні цін зіграє і зростання оподаткування при купівлі нерухомості. Підвищення військового збору з 1 грудня цього року з 1,5% до 5% поширюється майже на всі операції з нерухомістю. Через такі зміни виростуть витрати на оформлення угод, на всі об’єкти, де право власності менш як три роки і за всіма новобудовами, отже це всі угоди з «єОселі» (крім спадщини).

Збільшення військового збору може призвести до значного зменшення угод на ринку нерухомості. При цьому купівельна спроможність громадян все ще залишатиметься на невисокому рівні.

Американське питання

Маріанна Бігунець  також зосередила увагу на факторі, що турбує потенційних покупців — це політика нового президента США щодо України. За її словами, близько 20% громадян, що планували придбання житла в новобудовах в безпечних регіонах, відтермінували купівлю, так би мовити, до «з’ясування обставин» і намірів нового очільника Білого Дому з подальшої підтримки нашої країни.

На її погляд, відтермінування придбання житла викликане більше побоюваннями, що результати виборів радикально змінять державну політику стосовно України.

«Первинний ринок живе в стані стресу вже близько 3 років. І попри очікувану важку зиму будівництво житла не зупиниться. Адже саме ця галузь є однією зі стратегічних, почасти завдяки якій українська економіка продовжує розвиватися. Звісно нові енергетичні виклики, що можуть постати перед девелоперами, вимагатимуть від них більшої концентрації саме на процесі зведення, а не, приміром, на рекламі чи маркетингу. Адже безперервність зведення того чи іншого ЖК є найкращою «рекламою» для майбутніх покупців», — підсумувала фахівчиня.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік, ЛУН

Читайте також: Як правильно прийняти житло в новобудові – що потрібно знати покупцю

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.