Як правильно інвестувати у нерухомість, щоб вона приносила прибуток?

Попри війну, призупинення будівництва деяких об’єктів, ризики, що майно може постраждати від обстрілів, інвестори продовжують купувати нерухомість на первинному ринку житла. Нині у столиці та області вона залишається прибутковою альтернативою іншим інвестиційним інструментам, таким як банківські депозити, дорогоцінні метали, криптовалюта та цінні папери.

При цьому за період повномасштабної війни квартири не лише не втратили у вартості, а, й навпаки в окремих регіонах України, здорожчали й у гривневому, і у валютному еквіваленті. «Нерухомість 24/7» розібралася, як знайти квартиру, яка приноситиме найбільший пасивний дохід та швидко окупиться.

Ціна інвестицій

Квартири у новобудовах можуть приносити пасивний дохід у вигляді ренти. Адже вони сучасніші, якісніші та енергоефективніші, ніж житло у старому фонді. Тому орендарі охочіше оберуть квартиру в новому ЖК, ніж у старій панельці. До того ж попри війну, попит на ринку оренди вже відновився, а у деяких містах – навіть посилився. Київ та область нині вважаються привабливими та більш захищеними регіонами для житла.

Тому не дивно, що ціни на оренду квартир, наприклад, у Києві за 2023 рік помітно зросли:  аналітики M2bomber відзначають, що за останні 6 місяців  більше, ніж на 3 500 грн, а
за рік  більш ніж на 2 700 грн.

Загалом з початком повномасштабної війни новими з погляду пасивного доходу, напрямками стали Львів та інші великі міста на заході України. Скажімо, якщо взяти середню однокімнатну квартиру з орендною платою у $250-300, то, за даними сайту LUN.ua, в Івано-Франківську вона коштуватиме $40-50 тисяч, у Львові це $50-60 тисяч, а в Києві $60-80 тисяч.

Якщо брати житло у столиці по районах, то  ціна однокімнатної квартири в Оболонському районі складає $54,3 тис., у Дарницькому – $62 тис., в Подільському $59 тис., а вартість оренди такої квартири в цих районах буде $12 тисяч гривень (приблизно $330).

Варто враховувати, що загалом, за минулий рік зросла не лише оренда у столиці та області, а й середня вартість нової квартири. Зокрема, у Києві вона збільшилася на 19%. У DIM.RIA повідомили, що в грудні минулого року середня ціна за квадратний метр складала близько 49 тисяч гривень, а зараз вона становить 57 – 58 тисяч гривень за кв. м.

Своєю чергою, у Київській області вартість кв.м стартувала від 31 450 грн, найдорожчий кв.м в області коштував 132 300 грн.

Для порівняння: за підрахунками аналітиків, середня ціна квадратного метра первинки наразі в Ужгороді складає 36 900 грн, в Запоріжжі – 34 900 грн, Вінниці – 34 000 грн, Чернівцях – 33 000 грн, Полтаві – 31 000 грн, Луцьку – 29 000 грн.

За скільки часу окупляться інвестиції?

За останні  роки інвестиційна привабливість житлової нерухомості базувалася на кількох факторах:

• обмежені можливості для зберігання та примноження коштів українців;
• низька довіра до державних цінних паперів, якими є облігації внутрішньої державної позики;
• розвиток нових якісних форматів житла;
• частково інфляція та зростання споживчих цін на товари та послуги.

За підрахунками компанії «Інтергал-Буд», окупність інвестиції у квартиру під оренду становить в середньому від 12 до 14 років. При купівлі однокімнатної квартири 47 кв.м повернути свої вкладення можна за 12 років, при купівлі двокімнатної 68 кв.м – за 14 років. Якщо купувати квартиру у класі комфорт, то період окупності буде трохи довшим: для однушки він становитиме 13 років.

Як правильно вкласти кошти?

За словами експертів ринку нерухомості, на цей час понад 60% усіх інвесторів, які купують житло, намагаються як мінімум зберегти свої кошти. З них понад 75% вкладають у первинний ринок житла: переважно на початкових стадіях будівництва, коли вартість м2 менша від ціни   квадратних метрів на вторинному ринку.

Купити квартиру якомога дешевше на стадії будівництва та продати у введеному в експлуатацію будинку – приклад простої інвестиційної схеми. Експерти стверджують, що зараз для вдалих інвестицій найбільше підходять однокімнатні квартири. Часто вони розкуповуються ще на етапі котловану.

«Первинний ринок є найбільш ризикованим для інвесторів, оскільки ніхто не дає гарантій, що за довгий період очікування будівництва його не заморозять або компанія-забудовник не збанкрутує. Однак на цьому етапі вкладатися найвигідніше: новобудови дають приріст 30-50%. У середньому річний прибуток інвестора збільшиться на 20-40%», – розповів Віталій Коротько, експерт ринку нерухомості.

Що купуватимуть?

Фахівці ринку нерухомості вважають, що вдалі інвестиції у первинну нерухомість можливі за кількома основними критеріями вибору новобудов:

1) ціна у співвідношенні з площею оселі;

2) місце та зручність розташування житлового комплексу (регіон, віддаленість від центральної частини міста, номінальний захист від ворожих обстрілів);

3) стадія будівництва та активність на будмайданчику;

4) статус девелопера: його досвід роботи на ринку, якість вже побудованих об’єктів;

5) наявність всіх дозволів та відсутність судових та інших «обтяжень» (наприклад, громадських протестів), що можуть поставити під сумнів завершення об’єкта;

6) чинні гнучкі програми знижок та розтермінування, спільні з комбанками іпотечні програми, можливість придбання житла за програмою «єОселя» (акредитація ЖК для участі в цій програмі);

7) якість майбутнього ЖК: створювані об’єкти інфраструктури, закрита територія, безпека і захист тощо.

Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість» підкреслив:

«Інфраструктура житлового комплексу – це один з ключових критеріїв вибору житла. В останні роки вибагливість потенційних інвесторів значно зросла. Вони хочуть, щоб їхні житлові комплекси забезпечували їм максимальний рівень комфорту. Тому на території ЖК має бути абсолютно все: кавʼярні, салони краси, мережеві супермаркети, спортивні комплекси, дитячі розважальні кімнати, школи та дитячі садочки. Тільки такі комплекси можуть бути цікавими покупцю як для житла, так й інвестицій».

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Freepik