Як правильно перевірити квартиру у новобудові перед купівлею?

Купівля нерухомості — завжди певний ризик. Але покупець може себе убезпечити від втрати власних коштів та нервів. Щоправда, аби не залишитися без заповітних квадратних метрів, варто прискіпливо перевірити чималу кількість різноманітних документів.

Як перед покупкою квартири ретельно прозондувати свого девелопера? Перш за все, варто пам’ятати, що забудовник не може будувати собі у збиток. Також обов’язково потрібно дивитися на обсяги  введеного в експлуатацію девелопером житла. Поцікавтеся які з об’єктів він ще будує чи дотримується термінів здачі в експлуатацію житла тощо. Крім того, корисно почитати про компанію на форумах нерухомості.

При купівлі житла варто враховувати, що великі забудовники мають «фінансову подушку» і запас проінвестованих квадратних метрів. Вони часто можуть перекривати дефіцит коштів за рахунок вливань з інших об’єктів. Натомість у зоні ризику можуть опинитися невеликі будівельні компанії, котрим не вистачить коштів, щоб закінчити об’єкт.

Ольга Соловей, співзасновник та керуючий партнер Українського клубу нерухомості (URE Club) розповіла: «Якщо покупець хоче проінвестувати покупку на етапі котловану, варто звернути увагу на кілька важливих суб’єктивних та об’єктивних факторів. По-перше, на запропоновану ціну. Нерідко інвестори виявляються заручниками власного бажання заощадити. Але якщо запропонована забудовником ціна на 25-30% нижча за середньоринкову в аналогічному об’єкті з тією ж локацією, це може стати явним сигналом того, що: а) об’єкт не буде закінчений у строк — оскільки забудовник будує саме за рахунок залучених купівельних коштів, б) не все гаразд із документами або їх взагалі немає, в) найголовніше — це може бути шахрайська схема виманювання коштів у населення».

Механізм перевірки нерухомості

Довгобуди на ринку нерухомості є завжди. Тому перед покупкою квартири потрібно перевіряти не тільки бекграунд компанії, а також усю дозвільну документацію на об’єкт. Вивчіть і сам ЖК, і забудовника, найкраще це робити з юристом.

Ігор Бузовський, адвокат з нерухомості розповів, що проблем у будівельної компанії може бути чимало. Вони можуть призвести до заморожування будівництва, судів, зміни власників об’єкта, втрати документів тощо. Ось лише деякі з них:

•  земля під будинком могла не виділятися забудовнику, що може призвести до знесення будинку;
• земля під будинком могла виділятися не під будівництво житлового будинку. Це загрожує судами, неможливістю введення будинку в експлуатацію;
• у суді вже може лежати позов про знесення будинку. Недобросовісний забудовник може замовчувати про це;
• дозвіл на початок будівельних робіт може бути оскаржений у суді або навіть скасований на момент покупки. Це загрожує неможливістю введення будинку в експлуатацію;
• по будинку та його будівництву вже можуть йти суди, які можуть перешкоджати добудові будинку;
• компанія-забудовник знаходиться в процесі банкрутства або її можуть використовувати у схемах фіктивного банкрутства. Результат: заморожування будівництва;
• новобудова могла переходити до різних забудовників, і в цьому хаосі бухгалтерські документи саме на вашу квартиру могли загубитися;
• при зміні девелоперів до нового забудовника просто могли не перейти всі права. Це призведе до неможливості введення будинку в експлуатацію;
• у забудовника вже можуть йти обшуки, але вам про це ніхто не скаже. Будівництво можуть заморозити назавжди.

Документи, які мають бути у забудовника

У забудовника має бути один із наступних документів на землю: акт про право власності або договір оренди, договір про право постійного користування на землю, або договір суперфіцій.

Також у відкритому доступі має бути: ліцензія генпідрядника, дозвіл на будівництво, дозвіл на початок будівельних робіт, проектна документація,  технічні умови на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності).

Усі перелічені документи потенційному інвестору зобов’язані надати на першу вимогу. В ідеалі вони мають бути розміщені на сайті ЖК. Якщо співробітник відділу продажів не може показати документи, швидше за все, забудовник має якісь проблеми.

Для перевірки забудовника є наступні ресурси:

•  Єдиний держреєстр юридичних та фізичних осіб-підприємців — тут можна знайти інформацію про забудовника за кодом чи назвою;
• сайт забудовника — там має бути дозвільна документація;
• форуми новобудов — буває корисним дізнатися про думку мешканців попередніх черг або інших ЖК компанії;
• реєстр судових рішень — варто перевірити забудовника за всіма пов’язаними компаніями;
• публічна кадастрова карта — знаходимо ділянку, визначаємо її статус, цільове призначення і бачимо відразу правовий статус — власність або оренда;
• сайт Асоціації постраждалих інвесторів — наводить дані про виявлені проблемні об’єкти.

Автор: Наталя Толуб

Фото ілюстративне

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці й в Telegram-каналі.