Як правильно прийняти житло в новобудові – що потрібно знати покупцю

Під час оформлення акту приймання-передачі квартири покупцям варто бути дуже уважними. Наприклад, перевірити не лише зовнішній вигляд і оздоблення квартири, а також чи належно функціонують всі інженерні системи, відповідність житла заявленим характеристикам тощо. Про це та багато інших важливих деталей «Нерухомості 24/7» розповів Максим Боярчуков, керуючий партнер юридичної компанії «Максим Боярчуков та Партнери».

– Під час придбання квартири в новобудові важливо приділити особливу увагу процедурі її приймання від забудовника. Як це зробити правильно?

– З часу підписання відповідного договору і до моменту переходу права власності до покупця може пройти досить багато часу. І головним є прийняття саме такої квартири, на яку ви розраховували.

Особливу увагу треба приділити технічним характеристикам квартири: (площа квартири, тип оздоблення (чорнове чи під ключ), висота стель, матеріали, використані під час будівництва. Наприклад, якщо площа більша, ви зобов’язані оплатити різницю; якщо менша — забудовник повинен повернути кошти.

Також врахуйте наступні пункти договору:

• строк його виконання забудовником;
• гарантії;
• відповідальність сторін;
• обов’язки забудовника, у випадку виявлення дефектів і процедури їх фіксації.

Скажімо, у договорі може бути прописано, що забудовник зобов’язаний усунути недоліки протягом певного періоду з моменту їх фіксації, а також зазначена сама процедура їх виявлення.

Звичайно, найоптимальнішим є залучення юриста або адвоката, який повністю проаналізує договір і допоможе з оформленням акту приймання-передачі квартири.

– Як провести оцінку готовності житла? 

– Одним з  факторів, який свідчить про готовність житла, є отримання забудовником в органах державного архітектурно-будівельного контролю Декларації про готовність об’єкта до експлуатації. До речі, перевірити реєстрацію декларації можна самостійно на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва, вказавши  кадастровий номер чи адресу об’єкта будівництва.

Від редакції:

Крім того, важливо оцінити якість будівельних робіт у квартирі:

• стіни та стелю: наявність тріщин, нерівностей або інших дефектів на поверхні, якість тинькування й оздоблення;
• підлогу: чи рівна, наявність вм’ятин і тріщин або опуклостей, якість встановлення підлоги;
• вікна та двері: чи легко відчиняти та зачиняти, чи є заїдання;
• сантехніку й електрику: справність сантехнічних приладів, якість монтажу водопроводу та каналізації;
• оздоблення й інтер’єр: як покладена плитка, ламінат і поклеєні шпалери.

– Як правильно скласти дефектний акт? Хто має його підписати? 

– Якщо під час огляду житла  ви виявили візуальні або функціональні недоліки та пошкодження, претензії щодо технічного стану та якісних характеристик житла  необхідно детально зафіксувати в дефектному акті. Він підписується представниками забудовника та покупця.

На законодавчому рівні, форми дефектного акту не встановлено, однак в будь-якому випадку рекомендується відобразити у ньому наступну інформацію:

• адресу квартири;
• дату проведення огляду;
• перелік присутніх осіб;
• перелік виявлених недоліків;
• пропозиції та терміни на їх усунення;
• підписи сторін.

Підписання дефектного акту засвідчує про неготовність покупця прийняти від забудовника житло до моменту усунення перелічених дефектів.

Уважно перевірте надані забудовником документи

 – Акт приймання-передачі квартири — це останній документ, що підтверджує передавання готової квартири від забудовника новому власнику. Що у ньому має бути зафіксовано? 

–  Він має містити наступні пункти:

• інформацію про сторони: реквізити забудовника, що включать назву, код ЄДРПОУ, контактні дані, адресу та дані власника (ім’я, паспортні дані, ідентифікаціний код, адресу);
• інформацію про об’єкт нерухомості, а саме: адресу квартири, поверх та номер, загальну площу, кількість кімнат;
• інформацію про стан квартири на момент передачі. Вона має включати стан будівельної готовності, стан оздоблення (чорнове, чистове, під ключ);
• інформацію про роботу систем водопостачання, опалення, електрики, каналізації та наявність підключених лічильників;
• інформацію про якість виконаних робіт (відсутність тріщин, протікань, пошкоджень, цілісність вікон і дверей).

Крім того, разом з підписанням акту приймання-передачі, забудовник передає власникові квартири технічний паспорт, сертифікати відповідності будівлі нормам і стандартам, за наявності встановленого обладнання та інженерних систем, інструкції та гарантійні зобов’язання.

На акті проставляється дата його складання, фіксуються підписи власника та представника забудовника.

Варто наголосити, що акт є останнім документом, тому рекомендуємо його підписувати лише після усунення забудовником всіх дефектів та ретельної перевірки квартири. Оскільки після підписання цього документу, змусити забудовника усунути недоліки в житлі майже неможливо. 

– Як часто виникають проблеми з прийманням-передачею житла?

– Однією з найрозповсюдженіших проблем є не усунення та не визнання забудовником виявлених  покупцем недоліків, або ж поява нових після складання дефектного акту.

Крім того, поширені випадки коли реальна площа квартири, не відповідає площі, зазначеній у договорі, а планування квартири, не відповідає раніше погодженому.

Тож, щоб уникнути клопоту та надалі самостійно не виправляти недоліки допущені забудовником, ми рекомендуємо ретельно оглянути житло. Бажано не один раз. Перевірити кожен елемент квартири, стіни, стелю, підлогу, вікна, двері, комунікації.

За можливості варто залучити фахівця, хоча це й не дешеве задоволення, але будівельний експерт допоможе виявити приховані недоліки у квартирі. При складанні дефектного акту, зафіксувати абсолютно всі зауваження та вимагати їх найскорішого усунення.

Також радимо уважно перевірити надані забудовником документи або ж залучити відповідного спеціаліста для їх перевірки.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік та Максима Боярчукова

Читайте також: Як боротися з незаконно виставленими податками на нерухомість: перевірка на практиці

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.