Як зараз працює дохідна нерухомість на готельному ринку в Україні?

Український ринок гостинності переживає непрості часи через незаконне вторгнення на свою територію окупаційних військ рф. Пошкодження та руйнування готелів, ключових об’єктів інфраструктури, аеропортів, енергогенерувальних станцій, водосховищ, неможливість авіаційного сполучення, заборона виїзду за кордон, призвели до суттєвого падіння туристичних потоків.

Проте навіть у надважких умовах за рахунок лише внутрішнього туризму 13 регіонів України вже перевищили обсяг доходів та податкових надходжень від туризму порівняно із довоєнним 2021. При цьому на 2024-2026 роки у нашій країні заявлена реалізація принаймні 45 проєктів готельно-апартаментних комплексів на 6 670 номерів та 108 котеджних містечок готельного типу на 3 097 будинків.

За даними дослідження групи компаній Ribas Hotels Group, на середину 2024 року в Україні функціонують 2017 готелів (міжнародні – 1,1%; національні мережеві – 5,1%; готелі різних форматів – 80,3%; мотелі – 9,6%; хостели – 3,9%).

У середині 2024 року середня завантаженість номерного фонду стабілізувалася в діапазоні 34–38%, а в окремих популярних регіонах перевищує 60–70% (Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська області), що зіставно із показниками провідних центрів туризму світу.

Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group підкреслив, що туристична галузь України планомірно відроджується, привертає повернення та створення нових компаній – туристичних операторів, агентств, інноваційних закладів розміщення (апарт-готелів, кондоготелів, глемпінгів), екологічних комплексів відпочинку (екоготелів, автофургонів, кемпінгів), активно стимулює девелоперську активність.

Даний сегмент сьогодні розвивається дуже стрімко – девальвація гривні, інфляція, скептичне ставлення населення до банківської системи, відсутність доступних інвестиційних можливостей перетворили вкладення у дохідну нерухомість на ефективний фінансовий інструмент примноження заощаджень. При цьому, професійні готелі (особливо під управлінням міжнародних мереж) розвиваються значно повільніше.

Частка угод з фінансування готельного будівництва відіграє дедалі більшу роль на ринку української комерційної нерухомості: через падіння цього ринку з рекордних понад 800 мільйонів доларів у 2007-му до приблизно 50 мільйонів доларів у першій половині 2024-го. А також через активізацію саме готельного сегмента порівняно з сегментами складів та офісів.

«Готелі, комплекси апартаментів, прибуткові будинки – це можливість отримати дохід і після завершення будівництва проєкту.  Саме тому до зведення готелів і прибуткових будинків легше залучити інвесторів», – вважає Сергій Мамедов, заступник голови ради директорів Конфедерації будівельників України.

Де готельна нерухомість прибуткова?

Згідно з даними Державного агентства розвитку туризму (ДАРТ), у 2023 (порівняно із 2021) спостерігалося перевищення податкових надходжень від туризму в 13 регіонах України (особливо помітно в абсолютному виразі — Київська, Львівська, Закарпатська області).

Серед лідерів у темпах зростання туризму: Київська (+90,6% до результатів 2021 року), Львівська (+60,4%), Чернівецька (+58,3%), Закарпатська (+58,2%), Хмельницька (+45,3%), Рівненська (+248,1%), Волинська області (+19,3%).

Зростання туристичної галузі відбувається за рахунок внутрішнього туризму, тимчасово переміщених осіб, релокантів, поступового відродження іноземних відвідувачів (урядові делегації, міжнародні компанії).

Збільшується й кількість представлених міжнародних волонтерських місій та чисельність їх персоналу, що підвищує заповнюваність готелів в безпечних регіонах та центрах ділової активності.

Цікаво те, що через військові дії в Україні відчувається значне відновлення інтересу до морально застарілих масштабних (200-400 номерів) санаторіїв/пансіонатів/будинків відпочинку часів СРСР  за можливість організації лікувальної інфраструктури для реабілітації поранених у військових діях. У найближчі роки очікується ревіталізація діяльності цих об’єктів, зростання попиту та приток інвестицій.

Своєю чергою, найбільший спад податкових надходжень до бюджету від туристичної галузі зафіксовано в регіонах активних бойових дій, наближених до них або деокупованих. Так, на Херсонщині спад становив – 97,1%, Луганщині – 94,9%, Донеччині  – 85,3%, Запоріжжі  – 84,6%, Одещині  – 53,1%, Харківщині  – 52,6%, Чернігівщині – 41,8%.

Хто працює в Україні під час війни?

Наразі в Україні налічується 3 392 об’єкти нерухомості готельного типу,  протягом двох років до цієї цифри додадуться ще 153. Під час війни продовжують функціонувати мережеві готельні бренди як під управлінням міжнародних операторів: «Radisson», «Hyatt», «InterContinental», «Accor», «Wyndham», «Hilton», «Rixwell», так і під управлінням національних («Optima Hotels», «Ribas Hotels», «Premier Hotels», «Senator Hotels», «Vertex Hotel Group»).

Міжнародне проникнення в регіони майже відсутнє: серед наявних 22 транснаціональних готелів в м. Київ розташовані 14 (або 64%), Львові – 4 (або 18%), м. Одеса – 2 (або 9%), м. Трускавець – 1 (4,5%), курорт Буковель – 1 (4,5%).

При цьому деякі українські готельні мережі розпочали розвиток на міжнародних ринках «Reikartz» націлений на Казахстан, Узбекистан та Грузію, «Premier Hotels» на Угорщину, «Ribas Hotels» на Індонезію, Польщу та Молдову.

За інформацією Ribas Hotels Group, на жаль, були зруйновані або пошкоджені принаймні 12 готелів: «ALFAVITO Київ» (229 номерів), «Grand Admiral Resort» (64 номерів), «Бабусин Сад» (30), «Україна» Чернігів (99), «Optima Collection» Харків (205), «SV Park» Харків (17), «Grande Pettine» Одеса (91), «Play Hotel by Ribas Херсон» (25), «Sunrise Park» (24) та «Optima» у Запоріжжі, «Optima Рівер» (98) та «Інгул» (40) у Миколаєві.

Водночас після закінчення війни в Україні можуть захотіти відпочивати до 14,5 мільйонів туристів на рік – українців та іноземців. Проте місць для такої кількості гостей наразі немає – у нинішніх реаліях українська індустрія гостинності здатна обслуговувати максимум 10 мільйонів туристів на рік.

«Туристичні можливості України вражають – це неповторні колоритні регіони, морський відпочинок на курортах Чорного моря, гірський туризм на Чорногорському хребті (Петрос, Ребра, Гутін-Томнатик, Бребенескул, Піп-Іван з обсерваторією), спортивні лижі на гірськолижних комплексах «Буковель» та «Драгобрат». Археологічна (фортеці, замки, палаци) та багата релігійна історія, об’єкти Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, дива природи (Рожеві озера, водоспади, каньйони), реабілітаційно-лікувальні санаторії, термальні джерела, експедиції-катастрофи, діловий туризм, центри медицини, освіти та виробництва», – резюмував Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік, Premier Palace

Читайте також: Як боротися з незаконно виставленими податками на нерухомість: перевірка на практиці