Юридичні баталії: забудовники VS ОСББ

В Україні розповсюджена практика, коли  забудовники одноосібно створюють ОСББ: формують правління, ревізійну комісію, затверджують кошториси та розміри платежів співвласників. Часом виставляють необґрунтовані ціни на послуги та сервіс.

Якими бувають кабальні договори між ОСББ та забудовником, чи стають суди на сторону звичайних мешканців та як захистити свої права розповів адвокат Максим Батрин, партнер ЮФ Lions Litigate.

– Які схеми використовують забудовники, щоб отримати контроль над ОСББ?

– Пропоную розглянути найбільш поширену схему, якою користуються забудовники.  При будівництві багатоквартирного будинку, забудовник продає квартири шляхом укладення з покупцями попередніх договорів купівлі-продажу, за якими зобов’язується у майбутньому, після добудови будинку укласти з ними основний договір-купівлі продажу.

Окрім іншого, ключовим недоліком укладенням попереднього договору є те, що покупець, сплативши зазвичай повну вартість квартири, не набуває нічого, окрім «обіцянки» забудовника продати йому квартиру в майбутньому.  У такому випадку з моменту введення багатоквартирного будинку в експлуатацію і до моменту укладення з покупцем основного договору купівлі-продажу, власником квартир у будинку буде саме замовник будівництва або афілійовані до нього особи. Вони часто створюються для розсіювання відповідальності забудовника перед кінцевими споживачами та так званої «оптимізації податкового навантаження».

Користуючись даною ситуацією, після введення будинку в експлуатацію забудовники реєструють за собою право власності на більшу частину квартир/нежитлових приміщень у будинку. В той час, як на отримання цих самих квартир очікують покупці, які добросовісно сплатили за них повну вартість та часто очікують з тривалими затримками в порівнянні з заявленими забудовником строками. А також отримують можливість одноосібно створити у новозбудованому будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Надалі, забудовники так само одноосібно формують правління, ревізійну комісію ОСББ, затверджують кошториси та розміри платежів співвласників. Тільки після виконання всіх вищезгаданих дій, забудовник розпочинає передачу покупцям права власності на квартири у будинку.

Водночас рішення загальних зборів ОСББ є обов’язковим для всіх співвласників незалежно від того, чи були вони власниками квартир/приміщень в будинку на момент проведення таких зборів, а тому, з отриманням права власності на квартиру, покупець одразу потрапляє у такий собі сучасний формат «рабства».

Вищий тариф, низька якість послуг

– Якими бувають кабальні договори між ОСББ та забудовником?

– Забудовником створюється окрема юридична особа — керуюча компанія, з якою підконтрольне ОСББ укладає договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Забудовники зазвичай «продають» наявність власної керуючої компанії інвесторам як конкурентну перевагу та начебто ознаку високої якості обслуговування будинку в майбутньому.

Насправді ж, за виключенням поодиноких випадків, зазвичай, для співвласників це зумовлює тільки вищий тариф, низьку якість отримуваних послуг, перепони у контролі за витратами коштів на обслуговування будинку та безвідповідальність осіб, які такими коштами розпоряджаються.

Своєю чергою, для забудовників створення власної керуючої компанії та укладення з нею ж договору про надання послуги з управління будинком від імені співвласників є тим кроком, який остаточно закріплює їх владу над будинком і співвласниками на майбутнє. Оскільки в такому випадку, для відновлення повного контролю над будинком, співвласникам недостатньо простої зміни керівництва ОСББ.

Попри те, що зміст договору ОСББ з управителем повинен відповідати та не може суперечити типовому договору, затвердженому Кабінетом Міністрів України, насправді забудовники підписують абсолютно кабальні договори. Їх зміст передбачає максимальну владу управителя, відсутність будь-яких прав співвласників та  відсутність відповідальності управителя за ненадання послуг або надання їх в неповному обсязі/неналежної якості.

– На який термін укладаються такі договори?

– Всупереч вимогам закону, який передбачає, що договір з управителем може бути укладено виключно на 1 рік, такі договори часто укладаються на 5-10 років. Плюс вони передбачають санкції, що застосовуватимуться до співвласників у разі, якщо вони приймуть рішення про розірвання або відмову від такого договору.

При цьому, часто передбачені даними договорами платежі співвласників, є необґрунтованими та очевидно завищеними. Адже забудовником одразу в тариф де-факто закладаються сторонні фактори, які не співвідносяться з фактичними витратами, зокрема потенційні заборгованості співвласників та інфляція упродовж цих самих 5+ років на які укладено договір.

Що важливо, — відсутні дієві механізми контролю за наданням передбачених договором послуг та фіксування їх ненадання або надання не в повному обсязі/неналежної якості.

Єдиний передбачений законом порядок фіксування даних фактів передбачає максимально формалізований підхід, зокрема виклики управителя та складання акту-претензії, що елементарно не може бути реалізовано в побутових ситуаціях, а особливо враховуючи, що споживачем послуги з управління зазвичай є особа, яка не має знань у сфері права.

Судові спори

– Яка судова практика у спорах між забудовниками та ОСББ?

У даних умовах, з огляду на те, що управитель є завідомо сильнішою стороною у відносинах, ніж споживач послуги, переконаний, що як учасники даних відносин, так і суди повинні перейти до певної парадигми. У випадку наявності спору, управитель, який претендує на одержання плати за надані послуги, повинен довести, що їх було справді надано у відповідному обсязі та належної якості.

На жаль, вимушений констатувати, що суди до такого підходу наразі не готові. Мало того, остання судова практика фактично призводить до унеможливлення ефективного захисту співвласниками багатоквартирних будинків власних прав у даних категоріях спорів. Зокрема, щодо перерахунку плати у випадку ненадання послуг управителем, оскарження незаконних умов договорів з управителями та отримання інформації щодо фактично наданих послуг та витрат на їх забезпечення.

– Які справи по ОСББ частіше нині потрапляють до суду?

– Що стосується саме діяльності ОСББ як юридичної особи, то найбільш поширеними спорами у даній сфері є оскарження рішень загальних зборів ОСББ.

Передумовами виникнення відповідних спорів, передусім є неоднозначність формулювань, використаних законодавцем у Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та те, що відповідні збори здебільшого проводяться співвласниками самотужки, без залучення кваліфікованої правової допомоги. Це часто зумовлює недотримання вимог Закону та Статутів ОСББ щодо порядку скликання, проведення та оформлення результатів загальних зборів.

Що ж стосується безпосередньо утримання багатоквартирного будинку, то тут  особливо поширеними є спори про стягнення зі співвласників заборгованостей, спори з управителями багатоквартирного будинку з приводу надання ними послуг та позови співвласників спрямовані на отримання інформації щодо діяльності ОСББ та надання послуг управителем.

Як побудувати захист

– Яким чином можна з такими схемами боротися? Під час створення ОСББ та вже у самому суді?

– Ключове у даній боротьбі — співвласники та їх активна позиція. Оскільки в одному будинку може бути створено лише одне ОСББ, то надалі потрібно працювати з вже створеним забудовником об’єднанням. Найбільш ефективний та надійний спосіб для співвласників отримати контроль над ОСББ — це проведення загальних зборів ОСББ та прийняття ними відповідних рішень. Зокрема, про відкликання пов’язаних з забудовником членів правління/ревізійної комісії та обрання на дані позиції активних співвласників; приведення у відповідність до закону тексту статуту ОСББ; перегляд та затвердження обґрунтованого кошторису.

Звертаю особливу увагу, що дані загальні збори потрібно проводити обов’язково з залученням кваліфікованої правової допомоги та з надмірним формалізмом, оскільки після їх проведення, забудовник обов’язково вживатиме всіх заходів для повернення контролю, зокрема ініціюючи господарські справи та кримінальні провадження.

Окремо зазначу, що Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», у випадку новобудов, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після 10 жовтня 2022 року, фактично усувається простір для недобросовісних дій забудовників. Ним передбачається, що кінцеві споживачі набуватимуть право власності на квартири автоматично з введенням багатоквартирного будинку в експлуатацію.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік та Максима Батрина

Читайте також: Які сюрпризи приховує «єОселя»?

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.