Жителям хрущовок приготуватися: що уряд планує зробити з їх квартирами?

У Верховній Раді вивчають можливість застосування європейського досвіду розв’язання проблеми застарілого житлового фонду – зокрема малометражних «хрущовок». Серед популярних в ЄС методів – надбудова додаткових поверхів, перебудова квартир заради збільшення їх площі, забудова площі між будинками, а також знесення цілих районів заради нового будівництва на їх місці. Що чекає власників хрущовок в Україні дослідила «Нерухомість 24/7».

Деякі українські міста мають до 50% застарілого житлового фонду. Загалом кількість такого житла по Україні, за останніми даними, зібраними до війни, сягає понад 30 тис. об’єктів, з них понад 10 тис. припадає на «хрущовки». Наприклад, у Києві є 3181 хрущовок, загалом у них мешкає майже 415 тисяч людей.

Найбільше таких будинків у Солом’янському районі столиці. Більшість з них будувались як відносно недовговічне, дешеве житло, яке мало виконати тільки одну роль – швидко переселити мільйони людей до малогабаритних квартир.

У Верховій Раді вважають, що побудовані в середині минулого століття, хрущовки вже давно пережили усі можливі експлуатаційні терміни, щоб називати це житло безпечним, енергоефективним та якісним. Про це повідомила Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк.

Щоб розв’язувати проблему застарілого житлового фонду, за словами Шуляк в Україні наразі розробляють для отримання 50 млрд євро в рамках програми Ukraine Facility. Відповідний законопроєкт – «Про основні засади житлової політики» планують презентувати протягом наступних двох місяців.

Законодавчі колізії

В Україні процеси, пов‘язані з реконструкцією застарілого житла, і досі регулює Закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», прийнятий у 2006 році. «Він абсолютно неефективний, по-перше, через те, що передбачає згоду на переселення всіх мешканців будинку, по-друге, через брак державного фінансування», – підкреслила очільниця партії «Слуга Народу».

Востаннє розв’язати проблему застарілого житлового фонду в Україні спробували у 2021 році, коли був зареєстрований законопроєкт №6458. Він передбачав, зокрема, що під здійснення реконструкції застарілого житла підпадають будинки різної поверховості, а не лише 5-поверхівки. При цьому замовниками таких проєктів можуть бути виконавчі органи сільських, селищних та міських рад.

Законопроєкт також розширював перелік можливих джерел фінансування проєктів реконструкції та наводив алгоритм прийняття рішень щодо реконструкції або знесення.

Крім цього, хотіли вдосконалити процедуру видачі компенсації власникам застарілого житла і різні можливі варіанти відселення жителів під час реконструкції. Втім, повномасштабне вторгнення суттєво змінило пріоритети у реалізації державних рішень.

Модернізація житла

Голова профільного комітету ВР повідомила, що в країнах ЄС програма ліквідації будівель з незадовільними умовами проживання передбачає ряд субсидій домовласнику на знесення та реконструкцію зношеного житла, а сама реконструкція здійснюється переважно без виселення чи відселення мешканців із максимально можливим дотриманням їм нормальних побутових умов.

«З необхідністю модернізації застарілого житлового фонду стикаються більшість урбанізованих держав сучасного світу. Вибір моделей, механізмів, інструментів в тій чи іншій країні залежить як від масштабу самої проблеми, так і від рівня розвитку економіки держави та її соціальної орієнтації. Тому і Україні слід розробляти свій варіант розв’язання проблеми застарілого житла, водночас беручи до уваги досвід ЄС, як це відбувалося на прикладі законопроєкту «Про основи житлової політики», – зауважила Шуляк.

Важливим пунктом, на який слід зважати, є те, що в ЄС поряд з реновацією житла діє так званий редевелопмент. Якщо реновація означає примусове знесення будівель незалежно від їхнього технічного стану, витяг з-під землі інженерних мереж, і виїмку фундаментів, то редевелопмент означає зміну функціонального призначення територій із метою їх найефективнішого використання. По суті, редевелопмент – це процес вторинного, комплексного розвитку території – її «відродження», розповіла парламентарка.

«Хрущовки можуть стояти понад 60 років, але вони потребують оновлення внутрішньобудинкових мереж і перепланування», – своєю чергою зауважує директор інституту міста Олександр Сергієнко.

В Україні можливим сценарієм розв’язання проблеми застарілого житла можуть бути надбудови додаткових поверхів та мансард, реконструкція будинку без відселення мешканців та енергозбереження шляхом проведення модернізації інженерного обладнання.

Також може йтися про зміну архітектурно-планувальної та об’ємно-просторової організації квартир у будівлі і заповнення розривів між будівлями новим будинком.

Міфи про реновацію хрущівок (за даними Олени Шуляк)

Міф 1. Мешканців будинків будуть силоміць виселяти

Механізм, за яким буде визначатись процедура відселення, ще буде опрацьовуватись, проте міжнародна практика в таких випадках говорить про «згоду більшості», наприклад, 75% власників і більше. Окремо слід пропрацювати і механізм відселення з аварійного і небезпечного будинку за рішенням суду, наприклад. У будь-якому випадку розроблені практики мають враховувати інтереси громадян, завчасне інформування, повний супровід процедури, щоб було розуміння усіх процесів та термінів.

Міф 2. Житлові масиви реконструйованих хрущовок – це потенційні гетто

Для того, щоб уникнути гетто, потрібно створювати не тимчасові рішення, а повноцінну сучасну територію для життя з урахуванням ергономіки просторових рішень, потреб в інфраструктурі, архітектурних рішень тощо. На формування середовища впливає і якість інфраструктури, шкіл, лікарень, наявність публічного простору, сервісні послуги комунальних служб та місцевої влади. Там, де приємно жити, формування гетто малоймовірне.

Міф 3. Застосовуватиметься коефіцієнт пониження площі

Реновація будь-якої хрущовки має бути економічно вигідним проєктом, проте мало хто з мешканців такого будинку свідомо піде на зменшення площі. Якщо пригадати попередні спроби взятись за розв’язання проблеми застарілого житла, то навпаки йшлось про коефіцієнт 1,5 на відшкодування житлової площі. Тобто квартиру меншої площі пропонувалось міняти на більшу. Перше, що нам потрібно зробити, — провести аудит і з’ясувати масштаб проблеми по країні з урахуванням воєнних ризиків, а вже потім, розробляючи механізм, шукати оптимальні стимули і важелі для залучення і приватних інвесторів, і стимулювання мешканців. Проте про зниження площі точно не йтиметься.

 Міф 4. Реновація хрущовок передбачає їх знесення

Досвід реновації застарілого житлового фонду в Європі показує, що знесення не завжди є ефективним рішенням. Бо знесення та вивезення відходів само по собі є не досить економним рішенням. Зараз у ЄС (Польща, Німеччина) за можливості практикується перебудова хрущовок, їх термомодернізація, надбудова нових поверхів, приведення малоестетичного фасаду до сучасного, який змінює сприйняття старого і гнітючого стану застарілих будинків.

Міф 5. Хрущівки будуть модернізувати, забираючи гроші з програми «єВідновлення»

Це також міф, який не має нічого спільного з реальністю. Ніхто не ставить реновацію застарілого житлового фонду в пріоритет перед відновленням зруйнованих осель.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Freepik та пресслужби Олени Шуляк

Читайте також: Більш ніж половина українських новобудов має суди по землі