Очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк: доступна соціальна оренда житла – один з надважливих пунктів нового житлового законодавства

За оцінками уряду, через війну близько 2 млн українців залишилися без даху над головою. Ще 5 мільйонів вимушених переселенців виїхали зі своїх домівок та потребують житла.  Розв’язувати це питання  може соціальна оренда, яка незабаром має з’явитися у нашій країні.

Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк розповіла в ексклюзивному інтерв’ю про запровадження в Україні нового виду оренди житла, чи готове українське житлове законодавство до введення такого механізму та за яких умов він ефективно запрацює.

– Чому саме зараз в Україні планують запровадити соціальну оренду житла?

– Соціальна оренда як механізм, який в країнах ЄС вже багато десятиліть ефективно розв’язує житлове питання громадян, — один з надважливих пунктів нового житлового законодавства, над яким ми зараз активно працюємо. Чинне законодавство з цього приводу, по-перше —  неймовірно застаріле, по-друге — неефективне. Це, до речі, і є однією з трьох причин, чому ми зараз плануємо запроваджувати такий інструмент, як соціальна оренда.

Друга причина — неможливість українських громадян повернутися з-за кордону, які були змушені тікати туди від війни. Дуже часто вони не можуть повернутися в Україну просто тому, що їм немає куди повертатися, адже їхнє житло знищив ворог.

Третя причина — зобов‘язання України виконати умови ЄС, за якими він виділяє нам 50 млрд євро протягом 2024-2027 років в рамках програми Ukraine Facility. Нове, сучасне і, що важливо, ефективне житлове законодавство — одна з тих умов, без яких ці кошти нам отримати не вдасться.

Тобто, як ми бачимо, у нас є сукупність факторів, які наразі стали причиною нового житлового законодавства, частиною якого і є соціальна оренда.

– Кому вона буде доступна?

– Взагалі, всім тим українцям, які потребують покращення своїх житлових умов і які не можуть з певних обʼєктивних причин реалізувати своє право на житло — право, гарантоване Конституцією. Але тут важливо розуміти, що сама по собі соціальна оренда не зможе виконати це завдання. Однак у комплексі з іншими сучасними, європейськими механізмами, які прописані у нашому законопроєкті «Про основні засади житлової політики», — так. Відтак, з середини минулого року Уряд разом з великою кількістю наших міжнародних партнерів і міжнародних експертів працював над тим, щоб створити його. Цей законопроєкт планується зареєструвати протягом наступних двох місяців.

Згідно з попередніми напрацюваннями, може бути передбачено два формати соціальної оренди —  залежно від доходу орендаря. Тобто певний відсоток ринкової вартості платитиме громадянин, а іншу частину буде субсидіювати держава. Ми очікуємо, що Міністерство розробить детальну методику розрахунку вартості такої оренди. Вона буде середньостроковою або довгостроковою. Договори оренди обов‘язково будуть реєструватися. І на таку оренду матимуть право зокрема внутрішньопереміщені особи.

Також ми плануємо запустили такий формат соціальної оренди як оренда з правом викупу.

– Механізми соціальної оренди популярні в Європі. Що саме Україна запозичила з них?

– По суті, соціальна оренда і є тією практикою, яку ми запозичили в ЄС. Але важливо наголосити, що ефективно запрацює вона тільки за умови, якщо ми адаптуємо цей механізм під українські реалії.

Загалом, у країнах ЄС досить поширеною є практика, коли громадяни комбінують дві форми житлової підтримки — наприклад, користуються соціальним житлом і паралельно будують власне з залученням державних фінансово-кредитних механізмів. Або ж орендують житло з фонду комунальної власності, а платежі від цього йдуть у револьверний фонд житла, яке можна буде отримати за правом викупу. Такі ж практики поєднання інструментів можуть запровадити й в Україні.

Як  фінансуватимуть соціальну оренду?

– Яким чином буде організована така оренда? Звідки будуть йти платежі на житловий фонд?

– Орендодавцем у такому випадку буде виступати громада, оскільки здаватися в оренду буде житло, яка перебуватиме на її балансі. Одразу хочу наголосити: дуже багато для успіху як соціальної оренди в Україні, так і нової житлової політики загалом залежатиме від того, які зобов‘язання погодяться на себе взяти органи місцевого самоврядування (ОМС).

Отже, квартири з житлового фонду громад надаватимуться орендарям для соціальної оренди на підставі договору, який підлягатиме обов’язковій державній реєстрації. Платежі за оренду будуть надходити до ОМС і від орендарів, і від держави, яка за потреби субсидіюватиме надання цієї послуги. Кошти від цих платежів йтимуть на утримання фонду соціального житла, на будівництво нового житла для нього і також частково на оплату оренди  житла, яке перебуває у приватній власності. Нижче я розкажу, як це може працювати. Також ми вивчаємо можливість повного покриття державою витрат на соціальну оренду.

– Як буде фінансуватися державою програма соціальної оренди? Як буде наповнюватися житловий фонд?

– Всі процеси, пов‘язані з формуванням житлового фонду ми пропишемо в окремому законопроєкті —  «Про житловий фонд». До речі, над ним ми вже почали працювати — паралельно з рамковим законопроєктом «Про основні засади відновлення». Поки необхідно констатувати — 98% житлового фонду сьогодні є у приватній власності. Це — результат приватизації державного житла, яка відбувалася у дев‘яностих і нульових роках. Тож всі моменти, пов‘язані з формуванням житлового фонду, — надважливі для реалізації ефективної житлової політики.

Отже, по-перше, ми плануємо, що житловий фонд складатиметься переважно з житла, яке перебуває на балансі громад. Тому важливою умовою при формуванні цього фонду буде інвентаризація у громадах потенційних об‘єктів для нього, оскільки таке житло можливо і є, але через те, що подібний актив ще ніколи не інвентаризувався, його наявність неможливо оцінити. Додатково фонд може поповнюватися, зокрема, за рахунок реставрації застарілого житлового фонду — це ще одна поширена практика, яку Україна запозичила у ЄС. Також громади зможуть використовувати для оренди не лише власний житловий фонд, а й приватний. В обмін на це власники житла зможуть отримувати податкові преференції.

Ще одне можливе джерело наповнення фонду — кошти від викупу орендарями житла, яке надавалося їм в оренду. На введені цього інструменту наполягали наші міжнародні партнери. Суть наступна: якщо орендар винаймає свою квартиру протягом 10-20 років (ці терміни ми зараз якраз обговорюємо), в нього з‘являється право викупити це житло у громади за залишковою вартістю. А кошти і від його оренди, і отримані за його продаж, йтимуть якраз на поповнення житлового фонду громади. Нове житло для цього може будувати з нуля (у нас для цього є, зокрема, державний оператор «Укрфінжитло») або купувати на ринку.

Щодо фінансування додам наостанок, що Європейський інвестиційний банк за підтримки Європейської комісії розглядає можливість запровадження в Україні пілотного проєкту зі створення соціального житла. Партнери хочуть надати 200 млн євро для наших муніципалітетів, громад, щоб була швидша реалізація механізму соціального житла. Щоб ще до ухвалення закону створити та подивитися, як працюватиме механізм. Тобто, ми, з одного боку, міняємо законодавчу базу, а з іншого – робимо практичні кроки, які можна буде оцінити, подивитися, яким чином побудували, здали в оренду, зрозуміти чи вистачає коштів від оренди на утримання цього житлового фонду. Сподіваємося, що Європейська комісія долучиться і підтримає цей проєкт інвестиційними грантами.

Від яких факторів залежить запуск соціальної оренди?

– За Вашими прогнозами, коли соціальна оренда житла може запрацювати в Україні?

– Терміни запуску механізмів соціальної оренди на практиці залежатимуть від трьох важливих факторів, які між собою тісно взаємопов‘язані. По-перше, нам потрібен закон, в якому будуть прописані всі базові складові ефективної житлової політики. Про нього, про законопроєкт «Про основні засади житлової політики», я вже згадувала. Але він рамковий, тобто лише закладає основні напрямки.

Напрацювання цього законопроєкту вже є і були презентовані профільним Міністерством на початку квітня. Нещодавно ми завершили публічні консультації, щоб зібрати зауваження і пропозиції щодо нього у всіх стейкхолдерів, причетних до створення житлової політики, і, головне, у громадськості, для якої ця проблема нагальна. Вони оцінили наші напрацювання і дали рекомендації як цей законопроєкт покращити. Якраз зараз ми цим і займаємось. Тож після необхідного доопрацювання ми зареєструємо законопроєкт, щоб провести через перше читання. Очікуємо, що зможемо зареєструвати його вже протягом двох місяців.

Але щоб житлове законодавство змогло врегулювати всі аспекти нової й ефективної житлової політики, потрібен не лише цей законопроєкт. Тому ми плануємо розробити ще декілька окремих законопроєктів, крім рамкового, — про житловий фонд соціального призначення, про соціальну оренду, про управління фондом соціального призначення. Причому, другий законопроєкт — «Про житловий фонд соціального призначення» — ми вже почали готувати також, не чекаючи реєстрації рамкового. Кожен з цих законопроєктів, крім напрацювань, потребуватиме публічних консультацій і доопрацювань згідно з пропозиціями, отриманими в результаті. І головне, дуже багато залежатиме від того, коли всі ці законопроєкти стануть законами. Далі важливий процес їх імплементації. Тож озвучувати якісь конкретні терміни на даному етапі важко.

З іншого боку, у нас є зобов‘язання перед ЄС, який виділяє нам 50 млрд євро протягом 2024-2027 років в рамках програми Ukraine Facility. Однією з низки вимог ЄС у цьому плані є якраз створення нового житлового законодавства. Тобто зволікати з цим нам не можна, оскільки від цього залежить допомога у фінансуванні процесі відновлення України.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: пресслужби Олени Шуляк

Читайте також: Програма залучення молоді до відновлення України «ВідНОВА:UA» набирає учасників для обміну досвідом та ідеями

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.